이제라도 집 팔아야 하나... 최고 82% 세율에 긴장 최고조
정부, 토지거래허가 신청 기준 완화... 막판 숨통 트여
무주택자 예외 적용... 실거주 의무 유예 변수 부상
거래 급증 전망 속 시장 변동성 확대 가능성
[지데일리] 오는 9일 자정을 기점으로 부동산 시장의 공기가 급변할 전망이다.
3일 관련 업계에 따르면 10일부터 다주택자에 대한 양도세 중과가 본격 재개된다. 현재 6~45% 수준인 기본세율에 더해 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 가산된다.
여기에 지방소득세까지 포함하면 최고 실효세율이 82.5%에 이르는 구조다. 매도 타이밍 하나로 수억 원의 차이가 발생할 수 있는 만큼, 시장 참여자들의 판단은 그 어느 때보다 예민해졌다.
원칙적으로 중과를 피하려면 9일까지 매매계약 체결과 잔금 지급, 등기 이전까지 모두 마쳐야 한다. 그러나 현실적으로 촉박한 일정과 행정 절차를 고려해 정부는 보완 장치를 마련했다.
핵심은 ‘토지거래허가 신청’이다. 9일까지 허가 신청을 완료하면 이후 일정 기간 내 잔금과 등기를 마칠 경우 중과를 적용하지 않는다.
강남 3구와 용산구는 9월 9일까지, 서울의 나머지 자치구와 경기 일부 지역은 11월 9일까지 절차를 마치면 된다. 기존에 매매계약 기준이었던 유예 판단 시점을 허가 신청 기준으로 바꾼 것도 이러한 현실 반영의 결과다.
임차인이 있는 주택에 대한 예외도 눈에 띈다. 시행령 개정안 발표일인 2월 12일을 기준으로, 무주택자가 해당 주택을 매수하고 9일까지 허가를 신청하면 실거주 의무를 임대차계약 종료 시점까지 미룰 수 있다. 이에 따라 계약 조건에 따라서는 2028년 2월까지 입주가 유예된다.
다만 발표일 이후 임대차 계약을 갱신한 경우에는 이 같은 혜택이 적용되지 않는다. 또한 실거주 의무 유예는 무주택 매수자에게만 해당되며, 1주택자의 갈아타기 거래에는 적용되지 않는 점도 유의해야 한다.
현장에서는 유예 종료를 앞둔 ‘막판 거래’가 이어질 가능성이 크다는 관측이 우세하다. 매도자는 세 부담을 피하기 위해 서둘러 계약을 추진하고, 매수자는 가격 협상력을 확보하려는 움직임을 보인다.
동시에 허가 절차와 자금 조달, 전세 승계 여부 등 복합적인 변수들이 얽히며 거래 성사 여부는 마지막 순간까지 불확실성이 크다. 일부 지역에서는 급매물이 늘어 가격 변동성이 커질 수 있다는 전망도 나온다.
이번 조치는 단기적으로 거래량 변동과 가격 왜곡을 불러올 수 있지만, 중장기적으로는 다주택 보유에 대한 비용을 높여 시장 구조를 재편하려는 정책 의도가 깔려 있다.
다만 세제 변화가 반복되며 예측 가능성이 낮아졌다는 지적도 적지 않다. 시장의 신뢰를 확보하기 위해서는 일관된 정책 방향과 충분한 사전 안내가 병행되어야 한다는 목소리가 커지는 이유다.
과제도 제기된다. 정부는 세제와 규제의 조합이 실제 거래에 미치는 영향을 면밀히 점검하고, 실수요자의 주거 안정과 시장 유동성 사이의 균형을 정교하게 맞춰야 한다는 목소리가 나온다.
금융 규제, 공급 정책과의 연계도 필수적이다. 시장 참여자 역시 세제 변화에 따른 리스크를 정확히 이해하고, 장기적인 자산 전략을 재정비할 필요가 있다는 요구다.
한 부동산 컨설턴트는 "이번 유예 종료는 하나의 마침표가 아니라 한국 부동산 시장이 다시 방향을 잡아가는 분기점에 가깝다"고 바라봤다.