9일까지 신청하면 세금 피한다…비거주 1주택도 막판 셈법 복잡 [양도세 D-7, 시장의 선택③]
9일까지 거래허가 마치면 양도세 중과 없어
토허구역마다 달라⋯2년 거주 뒤 매도 유리
다주택자 양도세 중과 유예 일몰이 일주일 앞으로 다가오고 정부가 매도 기준을 완화하면서 규모는 크지 않더라도 막바지 매물 출회 움직임은 계속될 것으로 보인다. 다만 같은 토지거래허가구역(토허구역)이라도 지정 시점에 따라 적용 조건이 다르고, 전월세를 낀 상태에서 매도가 가능해진 비거주 1주택자 역시 상황에 따라 절세액이 천차만별인 만큼 면밀히 따져봐야 한다는 조언이 나온다.
3일 국토교통부 등 관계부처에 따르면 정부는 이달 9일까지 토지거래허가 신청만 마치면 양도세 중과를 적용하지 않기로 했다. 원칙적으로는 9일까지 매매계약 체결 후 잔금 지급과 등기 이전까지 완료해야 유예 혜택을 받을 수 있었지만, 유예 종료를 약 한 달 앞두고 지난달 보완 방안을 통해 기준을 완화했다.
이 같은 조정은 중과 유예 종료 방침이 1월 말에야 확정되면서 다주택자의 매도 여건을 추가로 열어줄 필요가 있다는 판단에 따른 것으로 보인다. 여기에 지난해 10·15 대책으로 강남 3구와 용산구 외 서울 전역과 경기 일부 지역이 토지거래허가구역으로 확대된 점도 반영됐다. 토허구역에서는 거래 시 사전 허가 절차를 거쳐야 하는데 심사에만 통상 10~15일이 소요된다. 때문에 4월 중순 이후에는 매수인을 확보해 허가를 신청하더라도 기한이 촉박하다는 점을 고려했다.
다만 같은 토허구역이라도 지정 시점에 따라 적용 조건은 다르다. 강남 3구와 용산구를 제외한 서울 21개구와 경기 과천·광명 등은 9일까지 허가를 신청한 뒤 11월 9일까지 양도 절차를 마치면 중과를 피할 수 있다. 반면 10·15 대책 이전부터 규제를 받던 강남 3구와 용산구는 9월 9일까지 양도를 완료해야 한다.
정부는 다주택자뿐만 아니라 비거주 1주택자의 매도도 선택지를 넓혔다. 기존에는 임차인이 있는 경우 매도가 쉽지 않았지만 전월세를 낀 상태에서도 거래가 가능해지면서 일정 부분 출구가 열렸다. 이 경우에도 9일까지 토지거래허가 신청을 한 후 남은 양도 절차를 밟으면 된다.
다만 전문가들은 비거주 1주택자의 경우 세 부담 때문에 무턱대고 집을 팔 필요는 없다는 의견이다. 2년 이상 거주 여부 등에 따라 부과되는 세금이 달라질 수 있어 매도 전 절세 효과를 살펴볼 필요가 있어서다.
특히 계약갱신청구권 사용 여부와 임대료 인상률을 5% 이내로 유지한 ‘상생 임대인’ 요건을 충족하면 세 부담을 낮출 수 있다. 때문에 일부 경우에는 매도를 서두르기보다 보유 전략이 유리할 수도 있다. 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택 중 양도차익이 큰데 비과세 요건을 갖추지 못했다면 임대차 기간 종료 후 2년 거주 요건을 채운 뒤 매도하는 것이 절세 측면에서 더 유리할 수 있다는 설명이다.
한 부동산 전문가는 “양도차익이 큰 고가주택일수록 2년 거주 여부와 상생 임대 조건 충족 여부에 따라 세 부담이 2~3배 이상 차이 날 수 있다”며 “개별 상황에 따라 예상 세액을 충분히 검토한 뒤 매도 시점을 결정해야 한다”고 말했다.