양도세 중과 부활 앞두고 '매물 회수' 조짐…거래 위축 속 전세난 심화

전국 아파트 매매·전세 가격 월간 추이/그래픽=최헌정

오는 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 시장에 나왔던 매물이 회수될 가능성이 제기되면서 거래 위축과 가격 불확실성이 확대되는 양상이다. 매매시장은 관망세 속 약보합 흐름을 이어가는 반면 전세시장은 수급 불균형으로 상승 압력이 이어지고 있다.

3일 부동산R114에 따르면 5월 1주 전국 아파트 매매가격은 0.01% 하락했다. 5월 초 연휴로 거래 활동이 둔화된 가운데 서울은 0.00%로 보합을 기록했다. 수도권은 0.01% 하락했고 경기·인천은 0.02% 떨어졌다. 지방 역시 약세 흐름이 이어지며 5대광역시는 0.04%, 기타지방은 0.01% 각각 하락했다.

전국 17개 시도 가운데 상승 지역은 3곳에 그친 반면 하락 지역은 10곳으로 집계됐다. 울산(-0.10%), 전북(-0.05%), 인천·부산(-0.04%) 등 주요 지역에서 낙폭이 상대적으로 컸다. 가격 방향성 자체는 하락 우위지만ㅠ낙폭이 제한적인 점에서 시장 전반은 '버티기 장세'가 이어지는 것으로 해석된다.

월간 흐름에서도 상승 탄력 둔화가 확인된다. 전국 아파트 매매가격은 2월 0.58%, 3월 0.35%, 4월 0.17%로 상승폭이 점차 축소됐다. 금리 부담과 대출 규제, 정책 불확실성이 맞물리며 매수 심리가 회복되지 못한 영향으로 풀이된다.

반면 전세시장은 뚜렷한 상승세를 지속하고 있다. 5월 1주 전국 아파트 전세가격은 0.08% 상승해 전주와 동일한 오름폭을 유지했다. 서울은 0.10%, 수도권은 0.09% 상승했고 경기 역시 0.10% 올라 전세 수요 집중 현상이 이어졌다.

전세가격은 지역별로도 상승 우위가 뚜렷하다. 전국 17개 시도 중 13곳이 상승했고 하락 지역은 경북(-0.06%), 세종(-0.01%) 등 일부에 그쳤다. 월간 기준으로도 2월 0.25%, 3월 0.30%, 4월 0.22%를 기록하며 유사한 상승 흐름이 이어지고 있다. 매매시장 관망세와 입주 물량 감소가 맞물리며 전세 수급 불균형이 심화되는 모습이다.

시장 전반의 핵심 변수는 세제다. 최근 정부의 양도소득세, 장기보유특별공제, 보유세 등 과세 체계 개편 논의가 이어지는 가운데 2026년 공동주택 공시가격이 공개되면서 보유 부담에 대한 관심이 확대됐다. 전국 공시가격이 9.13% 상승한 가운데 서울은 18.60% 급등해 상승폭이 두드러졌다.

공시가격 상승은 보유세 부담 증가로 직결되지만 시장 영향은 제한적일 가능성이 높다는 분석이 우세하다. 특히 강남3구와 한강변 주요 지역을 중심으로는 세 부담보다 자산 가치 상승 기대가 더 크게 작용하고 있다는 평가다. 이에 따라 세금 부담 증가만으로 매물이 대거 출회될 가능성은 크지 않다는 관측이 나온다.

오히려 단기적으로는 반대 흐름이 예상된다. 오는 9일 양도세 중과 유예 종료 이후 세 부담을 회피하기 위한 매도 유인이 줄어들면서 기존 매물이 시장에서 회수될 가능성이 높기 때문이다. 실제로 3~4월 사이 일부 출회됐던 급매물 중심 거래가 일정 부분 소화된 이후 추가 매물 유입은 제한되는 분위기다.

이 경우 시장은 거래량 감소와 가격 경직성이 동시에 나타나는 국면으로 진입할 수 있다. 매수자는 가격 조정을 기대하며 관망하고 매도자는 세 부담과 가격 기대 사이에서 매물을 거둬들이는 상황이 이어질 가능성이 크다. 단기적으로는 '거래 절벽 속 가격 유지' 구조가 형성될 수 있다는 의미다.

전세시장 역시 이러한 흐름과 맞물려 부담이 커질 전망이다. 매매 전환이 지연되면서 전세 수요가 유지되는 반면 신규 입주 물량은 제한적이기 때문이다. 특히 서울을 중심으로 한 도심 지역에서는 전세 매물 부족 현상이 심화될 가능성이 높다.

이에 연휴 이후 부동산 시장은 불확실성 확대 국면에 들어설 가능성이 크다는 우려가 나온다. 부동산R114 관계자는 "9일 다주택자 양도소득세 중과세 부활 이후 그간 시장에 나왔던 매물이 회수될 가능성이 더 높다"며 "3~4월 사이에 서울에서 뚜렷한 하락세를 확인하지는 못한 상황에서 공급 부족과 매물 축소 움직임이 동반될 것으로 예상되므로 연휴 이후에 가격이 안정될 것으로 기대하기는 더 어려운 국면"이라고 분석했다.

김지영 기자 kjyou@mt.co.kr
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