공공임대 확대에 적자 누적…LH 임대손실 2조대 '출구 없다'

택지 수익·분양 전환 막히며 손실 보전 구조 붕괴
‘배드뱅크’ 분리도 한계…근본 해법 없이 부담 이전 우려

LH 사옥.(LH 제공) / 뉴스1 ⓒ News1

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 한국토지주택공사(LH)의 임대주택 운영 손실이 3년 연속 2조 원대를 기록하며 재무 부담이 빠르게 커지고 있다. 공공임대 확대 정책과 수익 구조가 엇갈리는 가운데, 기존 손실 보전 장치까지 약화되면서 재무 건전성 우려가 커지는 모습이다.

임대 늘릴수록 적자 확대…정책과 재무 '엇박자' 심화

3일 공공기관 경영정보시스템(알리오)에 따르면 LH의 임대주택 운영손실은 지난해 2조 7734억 원을 기록했다. 2020년 1조 5990억 원에서 2021년 1조 7792억 원, 2022년 1조 9649억 원으로 증가한 뒤 2023년 2조 2565억 원으로 2조 원을 넘어섰고, 2024년에는 2조 5216억 원까지 확대됐다.

공공임대 사업은 구조적으로 수익을 내기 어렵다. 시세보다 낮은 보증금과 임대료가 책정되는 데다 관리 물량이 늘어날수록 비용 부담도 함께 증가한다. 여기에 노후 임대주택 증가로 유지·보수 비용까지 확대되면서 운영할수록 적자가 누적되는 구조다.

문제는 정책 방향과 재무 구조가 반대로 움직이고 있다는 점이다. 정부는 주거 안정을 이유로 공공임대 공급 확대를 추진하고 있지만 이는 곧 LH의 적자 확대를 의미한다. 국토교통부는 공공임대 비중을 현재 30%대에서 50% 수준까지 끌어올리는 방안을 검토 중이다.

택지 수익 막히고 분양 전환 제한…손실 보전 구조 흔들

기존 손실 보전 구조도 흔들리고 있다. LH는 택지 매각 수익으로 임대사업 적자를 일부 상쇄해왔지만, 공공 직접 시행 방식이 확대되면서 이 같은 교차보전 모델은 사실상 작동이 어려워졌다.

특히 일부 임대주택을 분양으로 전환해 손실을 보전하는 방식도 제한되고 있다. 이재명 대통령이 임대주택 매각에 부정적인 입장을 밝히면서 임대 운영 기간은 더 길어질 가능성이 크다.

결국 선택지는 제한적이다. 업계에서는 임대료 체계 조정이 사실상 유일한 손실 완화 수단으로 거론된다. LH는 원칙적으로 2년에 한 번 최대 5% 범위에서 임대료를 조정할 수 있지만 실제 인상 여부는 정부 정책에 좌우된다. 코로나19 시기 임대료 인상이 제한되며 손실이 확대된 사례도 있다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "토지 매각과 분양 전환이 막힌 상황에서 현실적인 대안은 임대료 체계 개편"이라면서도 "정책적으로 임대료 인상은 부담이 될 것"이라고 말했다.

역할 확대 역시 LH의 부담을 키우는 요인이다. LH는 향후 5년간 전체 공급 목표 135만 가구 가운데 55만 6000가구(41.2%)를 담당할 예정이다.

변창흠 전 국토교통부 장관은 한 토론회에서 "공공부문이 전체 공급의 40% 이상을 담당하는 구조는 LH에 상당한 부담이 될 수밖에 없다"며 "재무적·조직적 지원이 병행되지 않으면 지속 가능성이 떨어질 수 있다"고 지적했다.

일각에서는 공급 물량을 LH에 집중시키기보다 지방 공사 등과 분산할 필요가 있다는 의견도 나온다. 조주현 건국대 부동산학과 명예교수는 "현재 구조에서는 LH의 부담이 과도하다"며 "지방공사와 역할을 나눠 리스크를 분산해야 한다"고 말했다.

서울 송파구 장지동에 마련된 현장접수처에 사전청약 관련 안내물이 마련돼 있다. (자료사진) ⓒ 뉴스1 이승배 기자

'배드뱅크'식 분리 검토…부채 해소 아닌 이전 그칠 수도

이 같은 상황에서 추진 중인 부채 처리 방식도 논란이다. 정부는 LH를 토지주택개발공사와 비축공사로 분리하는 방안을 검토하고 있다. 개발·공급 기능은 신설 개발공사가 맡고, 기존 부채는 비축공사에 집중시키는 이른바 배드뱅크 방식이다.

다만 실질적인 재무 개선 효과는 제한적일 것이란 지적이 많다. LH에서 부채 분리해도 전체 부채 총량 자체가 줄어드는 것은 아니며, 임대사업의 적자 구조가 유지되는 한 부채 부담은 다른 형태로 이어질 수밖에 없다는 것이다.

전문가들은 공급 확대와 조직 분리를 병행하더라도 근본적인 수익 구조 개선이 뒤따르지 않으면 재무 리스크가 더 커질 수 있다고 경고한다. 근본적인 해결책 없이 적자 구조를 유지할 경우 결국 재정 의존도가 높아질 수밖에 없다는 분석이다.

익명을 요구한 한 관계자는 "부채를 분리하면 LH의 재무 부담은 줄어들 수 있지만, 비축공사는 자체 수익 기반 없이 손실이 누적되는 구조가 될 가능성이 크다"며 "결국 공공재정에 의존하는 형태로 운영될 수밖에 없을 것"이라고 말했다.한국토지주택공사(LH)의 임대주택 운영 손실이 3년 연속 2조 원대를 기록하며 재무 부담이 빠르게 커지고 있다. 공공임대 확대라는 정책 기조가 유지되는 가운데 수익 구조는 악화되는 반면, 손실을 보전해오던 기존 장치까지 약화되면서 재무 건전성에 대한 우려가 커지는 모습이다.

임대 늘릴수록 적자 확대…정책과 재무 '엇박자' 심화

3일 공공기관 경영정보시스템(알리오)에 따르면 LH의 임대주택 운영손실은 지난해 2조 7734억 원을 기록했다. 2020년 1조 5990억 원에서 2021년 1조 7792억 원, 2022년 1조 9649억 원으로 증가한 뒤 2023년 2조 2565억 원으로 2조 원을 넘어섰고, 2024년에는 2조 5216억 원까지 확대됐다.

공공임대 사업은 구조적으로 수익을 내기 어렵다. 시세보다 낮은 보증금과 임대료가 책정되는 데다 관리 물량이 늘어날수록 비용 부담도 함께 증가한다. 여기에 노후 임대주택이 늘면서 유지·보수 비용까지 확대돼 운영할수록 적자가 누적된다.

문제는 정책 방향과 재무 구조가 반대로 움직이고 있다는 점이다. 정부는 주거 안정을 이유로 공공임대 공급 확대를 추진하고 있지만 이는 곧 LH의 적자 확대를 의미한다. 국토교통부는 공공임대 비중을 현재 30%대에서 50% 수준까지 끌어올리는 방안을 검토 중이다.

기존의 손실 보전 구조도 흔들리고 있다. LH는 택지 매각 수익으로 임대사업 적자를 일부 상쇄해왔지만, 공공 직접 시행 방식이 확대되면서 이 같은 교차보전 모델은 사실상 작동이 어려워졌다.

특히 일부 임대주택을 분양으로 전환해 손실을 보전하는 방법도 활용하기 방식도 제한되고 있다. 이재명 대통령이 임대주택 매각에 부정적인 입장을 밝히면서 임대 운영 기간은 더 길어질 가능성이 크다.

결국 선택지는 제한적이다. 업계에서는 임대료 체계 조정이 사실상 유일한 손실 완화 수단으로 거론된다. LH는 원칙적으로 2년에 한 번 최대 5% 범위에서 임대료를 조정할 수 있지만 실제 인상 여부는 정부 정책에 좌우된다. 코로나19 시기 임대료 인상이 제한되며 손실이 확대된 사례도 있다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "토지 매각과 분양 전환이 막힌 상황에서 현실적인 대안은 임대료 체계 개편"이라면서도 "정책적으로 임대료 인상은 부담이 될 것"이라고 말했다.

역할이 확대되고 있다는 점도 LH의 부담을 키우는 요인이다. LH는 향후 5년간 전체 공급 목표 135만 가구 가운데 55만 6000가구(41.2%)를 담당할 예정이다.

변창흠 전 국토교통부 장관은 한 토론회에서 "공공부문이 전체 공급의 40% 이상을 담당하는 구조는 LH에 상당한 부담이 될 수밖에 없다"며 "재무적·조직적 지원이 병행되지 않으면 지속 가능성이 떨어질 수 있다"고 지적했다.

일각에서는 공급 물량을 LH에 집중시키기보다 지방 공사 등과 분산할 필요가 있다는 의견도 나온다. 조주현 건국대 부동산학과 명예교수는 "현재 구조에서는 LH의 부담이 과도하다"며 "지방공사와 역할을 나눠 리스크를 분산해야 한다"고 말했다.

서울 송파구 장지동에 마련된 현장접수처에 사전청약 관련 안내물이 마련돼 있다. (자료사진) ⓒ 뉴스1 이승배 기자

'배드뱅크'식 분리 검토…부채 해소 아닌 이전 그칠 수도

이 같은 상황에서 추진 중인 부채 처리 방식도 논란이다. 정부는 LH를 토지주택개발공사와 비축공사로 분리하는 방안을 검토하고 있다. 개발·공급 기능은 신설 개발공사가 맡고, 기존 부채는 비축공사에 집중시키는 이른바 배드뱅크 방식이다.

다만 실질적인 재무 개선 효과는 제한적일 것이란 지적이 많다. LH에서 부채 분리해도 전체 부채 총량 자체가 줄어드는 것은 아니며, 임대사업의 적자 구조가 유지되는 한 부채 부담은 다른 형태로 이어질 수밖에 없다는 것이다.

전문가들은 공급 확대와 조직 분리를 병행하더라도 근본적인 수익 구조 개선이 뒤따르지 않으면 재무 리스크가 더 커질 수 있다고 경고한다. 근본적인 해결책 없이 적자 구조를 유지할 경우 결국 재정 의존도가 높아질 수밖에 없다는 분석이다.

익명을 요구한 한 관계자는 "부채를 분리하면 LH의 재무 부담은 줄어들 수 있지만, 비축공사는 자체 수익 기반 없이 손실이 누적되는 구조가 될 가능성이 크다"며 "결국 공공재정에 의존하는 형태로 운영될 수밖에 없을 것"이라고 했다.

wns8308@news1.kr