은평·마포 옆 동네가 이 가격?”···고양창릉 4000가구 풀린다

국평 7억대 공공분양···서울 대비 4억~5억원 가격 격차
6월에만 3300가구 공급···전체 물량 80% 집중

[시사저널e=길해성 기자] 서울 은평·마포와 맞닿은 고양창릉지구에서 4000가구 넘는 대규모 분양이 시작된다. 서울 인접 입지임에도 7억원대 분양가가 형성되면서 실수요자 관심이 빠르게 쏠리는 분위기다. 다만 사전청약 물량이 상당수 포함된 구조여서 실제 체감 공급은 제한될 수 있다는 분석도 나온다.

◇ 5~7월 4178가구 공급···6월 물량이 전체의 80%

2일 국토교통부에 따르면 고양창릉지구에서는 이달부터 7월까지 4178가구가 순차 공급된다. 3기 신도시 가운데서도 규모가 큰 편이다.

먼저 이달 S1블록 '고양 창릉 우미린 그레니티' 494가구가 분양에 나선다. 단지는 지하 2층~지상 29층 4개 동 규모다. 전용면적은 59㎡·74㎡·84㎡로 구성된다. 실수요 선호도가 높은 중소형 위주다.

핵심은 6월 물량이다. S2블록 1057가구, S3블록 1306가구, S4블록 1024가구 등 총 3387가구가 공급된다. 5~7월 전체 예정 물량 4178가구의 약 81.1%다. 사실상 이번 창릉 공급 재개의 본류는 6월 공공분양 물량인 셈이다.

/ 그래픽=시사저널e

7월에는 A4블록 행복주택 297가구가 공급될 예정이다. 행복주택은 청년·신혼부부 등 정책 수요층을 겨냥한 임대주택 성격이 강하다. 이에 따라 5~6월 공공분양 물량과 7월 임대 물량이 이어지며 창릉지구 내 초기 주거 공급 윤곽이 구체화되는 구조다.

◇ 공공분양 가격 경쟁력 부각···나눔형은 시세 70% 수준

이번 공급의 가장 큰 특징은 공공분양 중심이라는 점이다. S1블록은 민간 건설사가 참여하는 공공분양 방식이다. S2·S3블록에는 나눔형 주택이 적용된다. 나눔형은 시세의 약 70% 수준으로 분양가가 책정되는 유형이다. 저리 대출 등 금융 지원도 함께 제공된다.

일반 공공분양 역시 인근 시세 대비 90% 내외로 책정될 것으로 예상된다. 최근 수도권 민간 아파트 분양가가 가파르게 오르는 상황을 감안하면 가격 경쟁력이 작지 않다. 경기·인천 주요 공공택지 분양가는 전용 84㎡ 기준 대체로 7억~8억원 선으로 거론된다. 창릉도 서울 인접 입지를 감안하면 민간분양 대비 상대적 가격 매력이 부각될 가능성이 크다.

다만 모든 물량이 신규 일반분양으로 풀리는 것은 아니다. S1블록은 2022년 7월 사전청약을 진행한 단지다. 본청약에서는 사전청약 당첨자를 제외한 잔여 물량이 공급된다. 국토부 발표에서도 신혼희망타운을 제외한 일부 공공분양 단지는 사전청약 물량 비중이 커 일반분양 물량이 대체로 제한적이라는 점이 언급됐다. 공급 규모는 크지만 실제 청약 가능한 물량은 블록별로 따져봐야 한다.

◇ 서울 은평·마포 인접···3기 신도시 중 도심 접근성 강점

고양창릉지구는 경기 고양시 덕양구 창릉동·용두동·화전동 일대 약 811만㎡에 조성되는 3기 신도시다. 계획 가구 수는 약 3만8000가구다. 수용 인구는 약 9만2000명이다. 단순 주거지보다 업무·상업·산업 기능을 함께 갖춘 자족형 도시로 개발되는 것이 목표다.

고양창릉 위치도. / 그래픽=시사저널e

입지상 강점은 서울 접근성이다. 창릉은 서울 은평구·마포구와 가깝다. 광화문·상암·마포 업무권역으로 이동하기 유리하다. 기존 고양 화정·행신 생활권과도 맞닿아 있어 초기 입주 단계에서 생활 인프라 공백을 줄일 수 있다.

3기 신도시 가운데서도 창릉은 서울 서북권 대체 주거지 성격이 강하다. 남양주왕숙이 동북권, 하남교산이 동남권, 인천계양이 서부권 수요와 맞물린다면 창릉은 은평·마포·서대문·종로·광화문 수요를 흡수할 수 있는 입지로 평가된다. 특히 서울 내 신축 공급이 부족한 상황에서 공공분양 가격 경쟁력이 결합되면 무주택 실수요자의 관심이 집중될 수밖에 없다.

◇ GTX-A 창릉역·고양은평선 변수···교통망은 기대와 리스크 공존

교통 호재도 창릉의 핵심 변수다. GTX-A 창릉역은 2030년 개통을 목표로 추진되고 있다. 고양~은평선 도시철도도 2031년 개통이 예정돼 있다. 두 노선이 계획대로 구축되면 창릉은 서울 도심 접근성이 크게 개선된다.

GTX-A는 수도권 서북부와 서울 도심·강남권을 연결하는 핵심 광역교통망이다. 창릉역이 개통되면 기존 도로 중심 이동보다 출퇴근 시간이 줄어들 가능성이 크다. 고양~은평선은 창릉과 서울 은평권을 잇는 도시철도 성격이다. 창릉의 '서울 옆 신도시' 이미지를 실제 생활권으로 연결하는 역할을 하게 된다.

GTX 노선도. / 사진=국토교통부

다만 교통망은 기대 요인이면서 동시에 리스크다. 창릉역 목표 개통 시점은 2030년이다. 고양~은평선은 2031년 예정이다. 이번 공급 단지의 입주 시점과 교통망 완성 시점 사이에 시차가 생길 수 있다. S1블록 입주는 2029년 5월로 거론된다. 입주 초기에는 광역교통망 완성 전 생활이 불가피할 가능성이 있다.

◇ 청약 열기 이미 확인···지난해 평균 53대 1

창릉의 청약 수요는 이미 확인됐다. 지난해 공급된 고양창릉 A4·S5·S6블록 일반공급 610가구에는 3만2451명이 신청했다. 평균 경쟁률은 53대1이었다.

특히 S5블록은 202가구 공급에 1만9393명이 몰렸다. 평균 경쟁률은 96대1이었다. 전용 84㎡ 타입은 410대1까지 치솟았다. 서울 인접 입지와 공공분양 가격 경쟁력이 결합되면서 청약 수요가 크게 몰린 결과다.

올해 2월 분양한 고양창릉 A4블록 신혼희망타운도 292가구 모집에 5768명이 신청했다. 평균 경쟁률은 19.8대1이었다. 신혼희망타운 특성상 수요층이 제한적인데도 두 자릿수 경쟁률을 기록했다. 이는 창릉지구에 대한 대기 수요가 여전히 크다는 의미로 해석된다.

이번 후속 공급도 비슷한 흐름이 예상된다.

분양업계 관계자는 "S2·S3블록 나눔형 주택은 가격 부담을 낮출 수 있어 청년·신혼부부·생애최초 수요가 집중될 가능성이 있다"며 "공공분양 특성상 특별공급 비중도 높아 청약 가점이 낮은 젊은 층에게 기회가 될 것으로 보인다"고 말했다.