양도세중과 9일 지나면 매물잠김 시즌 온다…서울 집값 반등 가능성

4년만에 다주택자 양도세 중과 부활
9일 이후 절세매물 거둬들일 가능성
보유세 인상여부가 매물증감 변수로

3일 서울 응봉산에서 바라본 압구정 현대아파트 / 반포 일대 아파트. 2026.2.3 [한주형기자]

4년 만에 다주택자에 대한 양도세 중과가 부활한다. 정부가 지난 2월 데드라인을 이달 9일로 정했던 만큼 일부 지역에선 급매 물건이 늘며 아파트 가격 상승세가 둔화되기도 했다. 하지만 본격적으로 양도세 중과가 시작되면 매물 잠김 현상이 나타나며 다시 집값이 오를 수 있다는 전망이 나오고 있다.

1일 정부 등에 따르면 2022년 5월 10일부터 시행된 다주택자에 대한 양도세 중과 유예 조치가 오는 9일에 종료된다. 4년 만의 재시행으로 2주택자의 경우 조정대상지역 내 기본세율 6~45%에 20%포인트의 세율이 추가된다. 3주택 이상 보유자의 경우 30%포인트가 가산되는데, 지방소득세까지 적용하면 최고 82.5%까지 세율이 높아진다.

이 제도는 2021년 문재인 정부 당시 시행됐으나 윤석열 정부가 집권한 2022년 5월부터 시행령 개정을 통해 매년 유예된 바 있다.

다주택자 양도세 중과 부활은 치솟는 서울 집값을 잡기 위한 정부의 극약처방 중 하나다. 지난해 6월 이재명 정부가 출범했을 당시에도 서울 아파트 가격과 거래량이 급격히 올라 주택담보대출(주담대) 총 한도를 6억원으로 제한하는 6·27 대책을 발표했다. 이후 10·15 대책으로 서울 전역과 경기도 일부 지역을 토지거래허가구역 및 규제지역으로 묶었지만, 집값 상승세가 잡히지 않아 세제 카드까지 꺼내든 것이다.

고강도 규제 시행에도 지난해 서울 집값 상승률은 8.98%로 19년 만에 최고치를 기록했다. 더불어 지난해엔 한강벨트 위주로 집값이 상승했지만, 올 초부터는 서울 외곽 지역의 상승률이 두드러지며 집값 상승세가 쉽사리 꺾이지 않았다.

이에 정부는 양도세 중과 유예 폐지를 결정했다. 세금 부담을 줄이려면 정해진 기간 내 급매로 집을 팔아야만 하는데, 이는 매물 증과와 가격 하락 효과를 동시에 불러올 수 있다. 실제로 아실에 따르면 지난 1월 1일 5만7001건이던 서울 아파트 매매 매물은 지난 3월 21일 8만80건까지 늘어났다. 강남권의 경우 집값 변동률이 마이너스를 기록하기도 했다.

문제는 5월 9일 이후다. 양도세 중과가 시작되면 다주택자들이 매물을 거둬들일 가능성이 높다. 시장에 매물이 감소하면 가격은 다시 오를 가능성이 커진다.

이에 대해 정부는 보유세 인상 카드도 검토하고 있다. 다주택자 신분을 유지하는 게 불리한 방향으로 세제 개편을 한다면 매물 잠김 현상이 나타나지 않을 수 있기 때문이다.