중동 사태 장기화 국면에 분양가 상승 지속 전망

분양가 상승세 장기화 속 지역 내 최고 분양가 단지 속출… 유가, 환율까지 ‘설상가상’
실수요자라면 핵심 지역 내 신규 분양 단지 청약 고려해봐야 할 때

더샵 송도그란테르 메인 투시도

최근 중동 지역 긴장 장기화와 글로벌 경제 불확실성이 맞물리며 국내 분양가 상승 압력이 한층 커지는 분위기다. 건설 원가를 좌우하는 유가와 환율이 동시에 높은 수준을 유지하면서, 분양가 상승세가 단기적 현상에 그치지 않고 장기화될 가능성이 높다는 분석이 나온다.

과거 사례를 보더라도 전쟁발 리스크는 곧바로 건설 비용 증가로 이어졌다. 러시아-우크라이나 전쟁 당시 건설공사비지수는 20% 이상 급등하며 업계 전반의 원가 부담을 키운 바 있다. 한국건설기술연구원에 따르면 건설공사비지수는 2021년 상반기 105 수준에서 2022년 125 이상으로 뛰어오르며 가파른 상승세를 보였다.

현재 상황은 그보다 더 복합적이다. 올해 2월 기준 건설공사비지수는 133.69(잠정치)로 역대 최고치를 기록하며 2021년 대비 30% 가까이 상승했다. 여기에 중동발 지정학적 리스크로 에너지 가격이 급등하고, 원·달러 환율까지 고공행진을 이어가면서 건설 원가 상승을 더욱 자극하고 있다.

실제 환율은 한때 1500원선을 돌파하는 ‘슈퍼 환율’ 흐름을 보였고, 4월 27일 기준 1472원으로 여전히 높은 수준을 유지하고 있다. 최근 미국과 이란 간 휴전 논의로 상승세가 다소 진정됐지만, 시장에서는 전쟁이 종료되더라도 환율이 빠르게 안정되기는 쉽지 않을 것으로 보고 있다.

국제 유가 역시 부담 요인이다. 브렌트유 가격은 연초 배럴당 61.98달러에서 이달 100달러 선을 넘어섰다. 한국건설산업연구원이 발간한 보고서에 따르면 유가 50% 상승 시 국내 건설 생산 비용은 1.06% 증가하는 것으로 나타났다.

이 같은 비용 상승은 결국 분양가에 반영되고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 3월 기준 전국 아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 2,017만6,200원으로 전년 동월 대비 6.89% 상승했다. 특히 수도권은 같은 기간 2,832만3,900원에서 3,301만9,800원으로 16.58% 오르며 상승폭이 더욱 두드러졌다.

이처럼 분양가가 빠르게 오르는 상황에서도 청약 시장에서는 여전히 높은 수요가 확인되고 있다. 고분양가 논란에도 불구하고 핵심 입지 단지들은 잇따라 흥행에 성공하는 모습이다.

서울 노량진뉴타운에서 공급된 ‘라클라체 자이 드파인’은 전용 84㎡ 분양가가 25억 원대에 형성되며 인근 주요 지역보다 높은 수준이라는 평가를 받았지만, 일반공급 180가구 모집에 4,843건이 접수되며 평균 26.9대 1의 경쟁률을 기록했다. 가격 부담에도 불구하고 핵심 입지에 대한 선호가 여전히 견고하다는 점을 보여주는 사례다.

경기 부천시 소사구에서 분양된 ‘쌍용 더 플래티넘 온수역’ 역시 지역 내 최고 수준으로 평가되는 분양가에도 불구하고 수요가 몰렸다. 109가구 모집에 1,317명이 청약에 나서며 약 12대 1의 경쟁률을 기록했다. 핵심 교통망을 기반으로 한 생활권 경쟁력이 수요를 끌어들인 것으로 풀이된다.

시장에서는 이러한 흐름이 당분간 이어질 가능성에 무게를 두고 있다. 공사비 상승에 따른 분양가 인상이 이어지는 가운데, 수요자들 사이에서는 ‘지금이 가장 낮은 가격일 수 있다’는 인식이 확산되고 있기 때문이다.

전문가들은 실수요자라면 시장 흐름을 고려한 전략적 접근이 필요하다고 조언한다. 특히 교통, 직주근접, 생활 인프라 등 기본적인 주거 여건이 확보된 핵심 입지의 신규 분양 단지는 가격 상승기에도 수요가 꾸준한 만큼, 선별적인 청약 접근이 중요하다는 분석이다.

한 업계 관계자는 “공사비 상승 구조가 쉽게 꺾이기 어려운 상황에서 분양가 역시 우상향 흐름을 이어갈 가능성이 높다”며 “입지가 검증된 지역의 경우 가격 부담에도 불구하고 수요가 지속적으로 유입되고 있어, 실수요자라면 상품성과 입지 경쟁력이 확실한 단지를 중심으로 청약을 고려해볼 만한 시점”이라고 말했다.

이러한 가운데, 5월 수도권 지역에서 신규 분양 단지들이 공급을 앞두고 있다. 포스코이앤씨는 인천시 연수구 송도동 일원에 ‘더샵 송도그란테르(G5-1·3·4·5·6·11블록)’를 분양할 예정이다. 지하 2층~지상 최고 46층, 총 15개 동, 전용 84~198㎡ 아파트 1,544가구와 주거형 오피스텔 96실 규모의 대단지로 송도국제도시에서도 핵심 지역으로 꼽히는 국제업무지구(IBD)에 공급되는 마지막 주거단지다. 단지는 인천지하철 1호선 센트럴파크역 역세권 입지로 한 정거장 거리의 인천대입구역에는 GTX-B노선(예정)이 추진 중이다. 해당 노선 개통 시 20분 대에 서울 진입이 가능해지며, 서울 접근성이 크게 개선될 전망이다. 코스트코, 현대프리미엄아울렛, 송도아트포레 등 대형 상업시설과 다양한 근린 상권을 가깝게 이용할 수 있으며, 인근으로 예송초, 예송중, 인천과학예술영재학교 등 다수의 학교가 위치한다. G5-5블럭과 G5-6블럭 사이에 초교부지가 위치해 향후 교육환경은 한층 강화될 전망이다. G5블록 내 약 19만㎡ 규모의 공원도 함께 조성될 계획이며, 단지 바로 앞으로 송도 워터프론트도 자리해 향후 송도 지역 내 손꼽히는 쾌적한 주거 환경을 형성할 전망이다.

포스코이앤씨는 인천 서구 검단신도시 ‘더샵 검단레이크파크(AB22·23블록)’도 선보일 예정이다. 단지는 지하 3층~지상 29층, 26 개동, 전용면적 59·84㎡ 2,857가구 규모다. 검단 내에서 보기 드문 2,000가구가 넘는 대단지이자 국내 대표 브랜드인 ‘더샵’이 들어선다는 점에서 지역 랜드마크로서의 상징성을 갖출 전망이다. 단지는 분양가 상한제가 적용되는 민영주택으로 주변 시세 대비 합리적이며, 중앙호수공원(예정)과 나진포천이 가까운 수변 입지를 확보해 주거 쾌적성이 높다. 인천2호선 완정역과 인천1호선 검단호수공원역 이용이 가능하며, 인근 신검단중앙역은 서울 지하철 5호선 연장 노선 추진에 따라 서울 접근성이 개선될 전망이다.

DL이앤씨는 동작구 대방동 일원 노량진8재정비촉진구역 주택재개발 정비사업을 통해 ‘아크로 리버스카이’를 분양할 예정이다. 이 단지는 지하 4층~지상 29층, 10개 동, 전용면적 36~140㎡ 총 987가구 규모로 이중 285가구가 일반분양에 나선다. 단지 중앙에서 직선 거리 600m 내에 지하철 1∙9호선 환승역인 노량진역이 위치해 있으며, 노선을 이용하면 서울 3대 업무지구를 10분대에 이동할 수 있어 직주근접을 누릴 수 있다. 단지는 한강이 가까워 여의도 샛강생태공원수변광장을 도보로 이용할 수 있으며, 사육신공원, 노들나루공원, 대방공원 등 다수의 공원에서 여가 생활을 즐기기에도 좋다. 영화초교와 연접한 ‘초품아’ 단지로 안전한 통학이 가능하며 영등포중, 영등포고, 숭의여중, 숭의여고 등을 도보로 통학할 수 있다.

대우건설은 서울시 동작구 흑석동 일대에 흑석 재정비 촉진 구역 주택 재개발 정비사업을 통해 ‘써밋 더힐’을 공급할 예정이다. 지하 1층부터 지상 16층까지 총 25개 동으로 조성되며, 전용면적 39~150㎡, 총 1,515가구 규모의 대단지로 구성된다. 단지 북측으로 한강이 도보권에 위치하며, 조망 특화 설계를 통해 일부 세대에서는 한강 조망이 가능하다.

박영서 기자 pys@dt.co.kr