"전세 끝났는데 보증금 안 돌려준다?"

엄정숙 변호사 "임차인 우선변제권 유지되는지 점검해야"

기사내용과 무관(한경DB)

전세 계약이 만료된 후에도 보증금을 돌려받지 못하는 임차인들이 늘고 있는 가운데, 법조계에서는 전세금 반환소송으로 임차인의 권리를 확보할 수 있다고 조언했다.

엄정숙 법도종합법률사무소 변호사는 “전세 만기 후 보증금을 받지 못하는 사례가 수도권을 중심으로 증가하고 있다”며 “임차인은 대항력과 우선변제권이 유지되고 있는지 점검해야 한다”고 강조했다.

그러면서 "이사를 가거나 전입신고를 옮기는 순간 권리가 약화될 수 있으므로, 임차권등기명령을 신청하는 것이 중요하다"고 덧붙였다. 

최근 늘어나고 있는 전세금 반환 분쟁은 비슷한 패턴으로 반복되는 것으로 확인됐다.

수도권의 임차인 A씨는 2년 전세 계약이 만료된 후 임대인에게 "다음 세입자가 들어오면 주겠다"는 말을 듣고 석 달을 기다렸다. 그러나 새 세입자는 들어오지 않았고, 결국 A씨는 임차권등기명령을 신청한 후 전세금 반환 소송을 제기해 승소했지만, 여전히 보증금을 회수하기 위해 추가적인 절차가 필요했다.

전세금 반환 소송은 임대차가 종료된 후 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인이 법원에 지급을 청구하는 민사소송이다. 민법 제618조에 의하면 임대차 계약 종료 시 임대인은 보증금 반환 의무를, 임차인은 목적물 인도 의무를 동시에 부담하게 되는데, 임대인이 이행하지 않을 경우 소송을 통해 강제로 이행을 요구할 수 있다.

다만 이사를 해야 하는 상황에서는 주의해야 할 점이 있다. 주택임대차보호법에 따라 대항력은 ‘주택의 점유’와 ‘주민등록(전입신고)’이라는 두 가지 요건을 충족해야 하며, 우선변제권은 여기서 확정일자를 받아야 인정된다.

이사를 가면서 점유나 전입신고 요건이 깨지면 대항력이 사라지고, 그에 따른 우선변제권 역시 흔들릴 수 있다. 이로 인해 임대인 명의의 부동산에 경매가 진행될 경우 후순위로 밀려 보증금을 한 푼도 받지 못할 위험이 있다. 임차권등기명령은 이러한 위험을 차단할 수 있는 제도로, 법원의 결정에 따라 등기가 이루어지면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지된다.

또 임차인들이 간과하기 쉬운 지점은 '내용증명'을 적극 활용하는 것이다. 내용증명은 법적 강제력은 없지만, 이후 소송에서 임차인이 정당한 절차를 거쳐 반환을 요구했음을 입증하는 중요한 증거가 된다. 이는 임대인에게 심리적 압박을 가해 협상 단계에서 분쟁을 해결하는 데 도움을 주기도 한다.

엄 변호사는 “전세금 반환 소송은 단순한 채권 회수 절차가 아니라, 권리 보전 조치를 함께 점검해야 한다”며 “임차인은 권리 관계를 초기 단계에서 정확히 파악해 움직이는 것이 중요하다”고 강조했다.

또한 “묵시적 갱신을 피하기 위해 만기 2개월 전에는 내용을 증명으로 계약 해지 의사를 명확히 전달하고, 이후 보증금이 반환되지 않으면 확정일자 확인, 임차권등기명령 신청, 소송 제기 순으로 단계적으로 대응할 필요가 있다”고 덧붙였다.

강홍민 기자 khm@hankyung.com