서울 소형 아파트 첫 10억 돌파…전셋값 급등에 ‘좁은집’ 사들였다 [부동산360]

서울 소형 아파트 매매가격 급등
전문가 “전세난·대출규제 복합적 요인”

28일 오후 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 하남 일대의 아파트 단지. 윤창빈 기자

서울 강서구 가양동의 대장 아파트인 가양6단지 58㎡(이하 전용면적)은 지난 2일 11억8000만원(14층)에 신고가 체결됐다. 지난 1월까지 10억5000만원(7층)에 거래됐지만, 3개월 만에 1억3000만원이 뛰었다. 영등포구 신길동에 소재한 힐스테이트클래시안 59㎡도 지난 1일 17억원(17층)에 팔리며 1월(16억1000만원·4층) 대비 1억원에 가까운 상승 폭을 보였다.

[헤럴드경제=홍승희 기자] 서울의 60㎡ 이하 소형 아파트 평균 가격이 처음으로 10억원을 돌파했다. 대출 한도 축소가 덜한 중저가 아파트로 매수세가 모이며, ‘좁은 집’의 몸값이 폭등하고 있는 것으로 풀이된다. 전문가들은 이 같은 현상을 두고 정부의 강력한 대출규제, 그리고 전세 수급 불안정 등이 복합적으로 작용한 결과라고 해석한다.

서울 소형 아파트값, 6개월간 11% 뛰어

29일 KB부동산 ‘4월 월간 주택가격 동향(13일 기준)’에 따르면 이달 서울의 소형(60㎡ 이하) 아파트 평균값은 전월(9억9566만원) 대비 1.36% 상승한 10억920만원을 기록했다. 소형 아파트가 10억원을 돌파한 건 이번이 처음이다. 상승폭을 봐도 같은 기간 중소형(60㎡ 초과 85㎡ 이하)·중형(85㎡ 초과 102㎡ 이하)·중대형(102㎡ 초과 135㎡ 이하)·대형(135㎡ 초과) 등 전 면적과 비교해 가장 큰 오름세를 기록했다.

이 같은 현상은 지난해 정부의 10·15 부동산 대책 시행 이후 더 두드러졌다. 이 대책 시행 이전 6개월간 서울서 가격이 가장 많이 오른 것은 서울 중형 아파트로, 평균 매매 가격은 19억4226만원에서 21억7188만원으로 12% 상승했다. 하지만 대출 규제가 강화되고 실거주 의무가 부여된 작년 10월 이후 이달까지 6개월 간은 소형아파트 상승세가 두드러졌다. 서울 소평 아파트 평균 매매가격은 작년 10월 9억728만원에서 이달 10억920만원으로 11%나 상승했다. 같은 기간 중형은 21억7188만원에서 22억5455만원으로 4% 상승하는데 그쳤다.

정부의 규제로 인해 대출 한도가 줄어들자, 제한된 대출금으로 매수가 가능한 아파트의 값이 오른 것으로 풀이된다. 정부는 지난해 6·27 대출규제 당시 대출 최고 한도를 6억원으로 제한한데 이어 10·15 대책을 통해서는 15억원을 넘는 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원까지만 대출을 받을 수 있게 제한했다. 또 서울 전 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 3중 규제로 묶어 주택담보비율(LTV) 40% 한도를 의무화했다.

소형 아파트 가격 급등 현상은 강북·강남을 가리지 않고 가속화하는 중이다. 지난 10·15 대책 이후 강북의 소형 아파트는 7억6350만원에서 8억4816만원으로, 강남은 10억8318만원에서 12억596만원으로 동일하게 11%씩 몸값이 뛰어 전 면적 중 가장 높은 상승률을 기록했다.

특히 이달에는 강북의 소형 아파트가 한 달만에 1.43%의 오름세를 보이면서, 강남 소형(1.28%) 아파트 상승 폭을 넘어섰다. 다주택자 양도소득세 중과를 앞두고 고가 아파트의 가격은 조정됐지만, 실수요자들이 선호하는 중저가 아파트로 매수세가 쏠리면서 강북 아파트가 서울 아파트 가격 상승장을 견인했다는 평가가 나온다.

“대출 안 나오고 전세 없고…” 좁은 집이 대세

20일 오전 서울 도심 내 부동산에서 한 시민이 매물을 살펴보고 있다. 임세준 기자

전문가들은 소형 아파트의 몸값 급등 현상이 전반적인 아파트 가격 상승, 그리고 전세 물건 부족 등이 복합적으로 작용한 결과라고 분석한다. 집값이 빠른 속도로 오르고 전세 수요가 ‘매수 수요’로 전환되다 보니 구매력이 부족한 실수요자가 상대적으로 더 작고, 더 저렴한 아파트로 몰리고 있다는 것이다.

실제 이달 서울의 아파트 평균 매매가격은 15억6363만원을 기록해 전월(15억5454만원) 대비 909만원 올랐다. 전세 수급 지수와 전세 전망 지수 역시 각각 178.1과 132.4를 기록해 2020년 12월 이후 최고 수준이다. 둘 다 100을 초과할수록, 공급 부족과 가격 상승 전망이 강하다는 뜻이다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “아파트 평균 가격이 대출 한도 축소 기준인 15억원을 넘어가다 보니 젊은 세대의 ‘내 집 마련’ 문턱이 더 높아졌다”며 “결과적으로 매수 가능한 작은 집을 더 선호하는 것”이라고 분석했다.

2인 가구가 증가하는 등 인구구조의 변화도 소형 아파트 수요를 증가시키는 요인이다. 실제 행정안전부 주민등록 인구통계에 따르면 지난해 12월 기준 전국 2인 세대 수는 600만5284세대로, 통계 작성 이래 역대 최대치를 달성했다. 전체 세대 2411만8928세대 가운데 2인 세대가 차지하는 비중은 24.9%나 돼 4세대 중 1세대가 2인 가구로 구성돼 있다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “최근에는 가구 분화 속도가 굉장히 빠르고, 가족 구성원이 핵가족화 된 것도 오래된 이야기”라며 “기존 84㎡로 굳어진 국민평형의 기준이 재편될 필요가 있다”고 분석했다.