아파트 거래 후 발생하는 불법 비내력벽 철거 발코니 확장 분쟁… 문서화 필요

페어피스 제공

최근 아파트 매매 이후 불법 발코니 확장 및 비내력벽 철거, 구조변경 사실이 뒤늦게 드러나면서 매도인과 매수인 간 분쟁이 증가하는 것으로 알려져 있다. 특히 거래 당시 작성되는 ‘중개대상물 확인·설명서’의 부실 작성 문제가 핵심 원인으로 지목되면서, 중개사의 확인 책임에 대한 논의가 다시 불붙고 있다.

공동주택의 특성상 세대 내부에서 이루어진 구조 변경은 외부에서 확인이 어렵고, 건축물대장에도 즉시 반영되지 않는 경우가 많다. 이로 인해 거래 당시에는 문제가 없는 것으로 인식되지만, 이후 인테리어 공사를 준비하는 과정에서 불법 확장이나 구조 변경 사실이 드러나며 갈등이 발생하는 사례가 있다.

문제는 이러한 구조 변경 여부가 거래 과정에서 충분히 확인되지 않는다는 점이다. 단순히 건축물대장을 확인하는 것만으로는 실제 세대 내부 구조를 파악하기 어려우며, 보다 정확한 확인을 위해서는 ‘건축물현황도’ 등의 자료 확인이 필수적이다. 그러나 현실적으로 중개사가 이를 적극적으로 요구하지 않는 경우가 많아 확인 누락이 반복되고 있다.

이와 관련해 인테리어 지원 솔루션 기업 페어피스의 양승호 대표는 “현재 발생하는 대부분의 분쟁은 ‘몰랐기 때문에’가 아니라 ‘확인하지 않았기 때문에’ 발생한다. 건축물대장에 문제가 없다고 해서 실제 구조까지 정상이라고 판단하는 것은 매우 위험한 접근이다.”라며, “중개사는 거래를 중개하는 입장에서 구조 변경 여부에 대해 보다 적극적인 확인과 설명을 해야 할 책임이 있다”고 전했다.

이어 “비내력벽 철거 여부나 발코니 확장 상태는 단순 참고사항이 아니라 향후 공사 가능 여부, 법적 리스크, 비용 문제까지 직결되는 핵심 요소”라며 “이를 확인하지 않은 채 거래가 이루어질 경우, 결국 분쟁의 중심에 중개사가 서게 되는 구조”라고 설명했다.

실제 현장에서는 매수인이 인테리어 공사를 준비하는 과정에서 행위허가 검토 중 구조 변경 이력이 발견되는 경우가 빈번한 것으로 알려져 있다. 이 경우 원상복구 비용, 공사 중단, 일정 지연 등 현실적인 피해가 발생하며, 책임 소재를 두고 매도인·매수인·중개사 간 분쟁으로 확대된다. 결국, 중개대상물 확인·설명서는 단순 서류가 아니라 거래 리스크를 차단하는 핵심 장치 중 하나로, 형식적인 작성이 아닌 실제 구조 기반의 확인과 설명이 이루어져야 한다는 분석이 나오고 있다.

양승호 대표는 “앞으로는 ‘몰랐다’는 이유만으로 책임을 회피하기 어려운 환경이 될 것이다. 중개사 스스로도 거래 단계에서 구조 확인 기준을 명확히 가져야 한다. 아파트 거래 시 건축물대장 확인에 그치지 않고, 실제 구조를 반영한 도면 확인 및 구체적인 설명이 병행되어야 한다. 이를 문서로 명확히 남기는 것이 향후 분쟁을 줄이는 가장 현실적인 방법이다.”라며, “아파트 거래는 단순한 매매가 아니라 구조와 책임을 함께 넘기는 과정이다. 그 구조를 확인하지 않는 순간, 분쟁은 이미 시작된 것”이라고 말했다.

구본규 기자 qhswls20@dt.co.kr