전국 4만 가구 민간임대 분양전환 기준 윤곽…무주택 요건·감정평가 평균가 적용

끊이지 않는 민간임대 분양전환 갈등
HUG, 임차인 측에서도 평가법인 추천 가능 제안
무주택자 전환·산술평균가로 가닥

이달 24일 정부세종청사 공정거래위원회 건물 앞에서 충북 청주 동남지구 ‘대성베르힐’ 입주민들이 고분양가 관련 무언 시위를 하고 있다. 백주연 기자

공공지원 민간임대주택의 분양전환 조건이 무주택자로 제한되고, 분양가격은 이해관계자가 추천한 감정평가 법인의 산술평균액으로 산정하는 방향으로 의견이 모아졌다. 임대인과 임차인 사이에서 반복돼 온 분양가 갈등이 줄어들지 업계의 관심이 집중된다.

28일 업계에 따르면 주택도시보증공사(HUG)는 경기 성남시 공공지원 민간임대주택 ‘e편한세상 테라스위례’의 분양전환 조건과 가격 산정 방식을 임차인들에게 안내했다.

HUG는 정부 정책 기조에 따라 해당 단지의 분양전환 자격을 무주택자로 한정했다. 최초 모집 공고에 주택 소유 여부 조건이 없었던 탓에 유주택 임차인을 중심으로 형평성 문제가 제기됐으나, 공공지원 민간임대주택 도입 취지를 앞세워 기준을 유지하기로 했다.

분양가격은 임대리츠 주주인 주택도시기금과 민간 측이 각각 추천한 공시전문 감정평가법인 두 곳이 산정한 가격의 산술평균액을 기준으로 정한다. 임차인 측이 원할 경우 임차인 대표 기구와 임대리츠 주주가 각각 추천한 감정평가법인의 산술평균액으로 가격을 산정하는 방식도 선택할 수 있다. 해당 단지는 지난해 11월 임대 계약이 만료된 후 전환 방식과 가격을 둘러싸고 임차인과 임대리츠 주주 사이에서 마찰이 빚어졌다.

HUG 관계자는 “임대 기간이 내년 11월까지 2년 연장된 만큼 최종 매각 절차는 중간 분기점인 올해 11월부터 시작된다”며 “무주택자를 대상으로 두 가지 분양가 산정안을 최종 안내한 상태”라고 밝혔다.

국토교통부에 따르면 2030년까지 계약이 만료되거나 이미 만료된 공공지원 민간임대주택은 전국 약 4만 가구에 달한다. 출구전략이 마련되지 않은 상황에서 임차인들은 연합회를 결성해 주거 안정을 요구해왔고, 건설사는 자율성 제한 시 수익성 악화를 호소하며 맞섰다.

갈등은 현재진행형이다. 지난 24일 충북 청주 상당구 ‘대성베르힐 1·2차’ 임차인들은 정부세종청사 공정거래위원회 청사 앞에서 시위를 벌였다. 이들은 “분양 홍보에서 시세 대비 20% 할인을 약속했는데 건설사가 이를 지키지 않고 있다”고 주장했다. 입주민들은 지난해 10월 청주지방법원에 조정을 신청한 데 이어 공정거래위원회에 불공정거래 여부 심의도 신청해 결과를 기다리는 중이다.

경기 위례신도시 ‘위례포레스트사랑으로부영’도 갈등이 이어지고 있다. 부영그룹이 전용 84㎡ 기준 분양전환 가격을 12억 원선으로 제시하자 임차인 반발이 거셌다. 현재 전체 임차인의 3분의 1가량이 해당 가격에 계약을 체결했으나, 나머지는 LH 공급 택지인 만큼 분양가상한제를 적용해야 한다며 법원에 기존 계약 취소 소송을 제기한 상태다.

이번에 e편한세상 테라스위례에 적용된 방식이 다른 공공지원 민간임대주택의 기준이 될 경우, 분양가 산정 규정 부재로 불거진 갈등이 상당 부분 줄어들 것이라는 기대가 나온다. 다만 건설사 자율성을 보장하는 절충이 필요하다는 의견도 제기된다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “건설사가 낮은 임대료를 유지해온 점을 감안하면 분양 수익률을 일정 수준 보전할 필요가 있다”며 “유주택 임차인에게도 분양전환권을 주되 시세에 가까운 가격에 분양해 이익을 나누는 방안도 검토할 만하다”고 말했다.

백주연 기자 nice89@sedaily.com