[정비 톡] 기대 부푼 도심복합사업…‘시즌2’ 성과 낼까
진행=한형용 도시정비팀장
용적률 완화에도 현장 체감 낮아
시즌2 신길역 남측 동의율 40~50%
증산4구역, 1.9조‘1호’ 착공 유력
보상ㆍ사업 속도 해결이 핵심 변수
[편집자 주] 대한경제 도시정비팀이 재개발ㆍ재건축 현장의 목소리를 대담 형식으로 전하는 ‘정비 톡(재개발ㆍ재건축, 현장의 언어로 말하다)’을 연재합니다. 이번 주제는 도심복합사업(도심 공공주택 복합사업)의 현주소입니다. 황은우 부동산부 LH(한국토지주택공사) 출입기자와 함께 3인 대담으로 진행했습니다.
[대한경제=한형용ㆍ이종무ㆍ황은우 기자]한형용=요즘 도심복합사업과 관련해 정부와 LH 움직임이 부쩍 활발해지고 있습니다. 제도 변화부터 짚어볼까요.
이종무=지난해 9월 정부가 발표한 ‘9ㆍ7 공급대책’(주택 공급 확대방안)이 분수령이 됐습니다. 도심복합사업 일몰을 폐지하고 용적률을 상향해 5만 가구를 공급하겠다는 방침인데요. 이를 뒷받침하는 공특법(공공주택특별법) 시행령 개정안이 올해 들어 국무회의를 통과했습니다.
기존엔 역세권 준주거지역에만 적용되던 용적률 법정 상한 1.4배 완화 특례가 역세권 내 일반 주거지역과 저층 주거지 유형으로까지 확대된 겁니다. 사업 가능 면적이 그만큼 넓어졌습니다.공원·녹지 의무 확보 기준도 5만㎡에서 10만㎡ 이상으로 완화해 중소 규모 사업지 사업성도 개선했습니다.
한= 제도 보강은 고무적입니다. 그러면 실제 현장 진척은 어떻습니까.
황은우=LH가 현재 전국 46개 사업장에서 7만6000가구 규모 도심복합사업을 추진하고 있습니다. 그러나 2021년 도입 이후 지금까지 실제 착공으로 이어진 사업장이 단 한 곳도 없어요. 도심복합사업은 2021년 처음 도입됐지만, 낮은 주민 동의율과 보상 협의 장기화, 수익성 부족 등 문제가 겹친 탓입니다.
한=그나마 가장 앞서가는 곳이 서울 은평구 증산4구역이죠.
황=맞습니다. 2021년 12월 지구 지정 이후 2024년 12월 복합사업계획 승인을 마쳤고, DL이앤씨ㆍ삼성물산 컨소시엄이 시공 우선협상대상자로 선정됐습니다. LHㆍ시공사 간 협약 체결을 거쳐 올해 중 보상에 착수하고, 이르면 2028년부터 철거ㆍ착공에 들어갈 전망입니다. 사업비만 약 1조9000억원, 3568가구 규모로 ‘도심복합사업 1호’ 착공 선도 사례가 될 것으로 주목받고 있습니다.
한=그렇다면 증산4구역이 상징적인 첫 결실이 될 수 있겠네요. 실제 현장 분위기는 어떻습니까.
이=기대는 크지만 냉정하게 봐야 합니다. ‘내년 착공’이라고 해도 사실상 철거 단계부터 시작이기 때문에 실제 입주까지는 수년이 더 필요합니다. 2021년 첫 지구 지정 이후 5년이 넘도록 착공 사례가 단 한 건도 없었다는 사실이 현실을 보여준다는 비판이 나오는 이유입니다. 민간 정비사업보다 속도가 더디다는 볼멘소리가 현장에서 꾸준히 나오고 있습니다.
한=이런 상황에서 ‘도심복합사업 시즌2’ 신규 후보지 공모도 시작됐다고요.
황=2023년 이후 3년 만의 공모라 관심이 높습니다. 내달 8일까지 신청을 받아 6월 중 최종 후보지를 선정할 계획입니다. 용적률 특례는 3년 한시지만, 특례 기간 내 예정지구로 지정된 사업은 이후에도 혜택이 유지돼 실질적인 유인책이 될 수 있습니다.
이=그만큼 시즌2의 실적 기대도 커지고 있습니다. 그간 정비사업 사각지대에 놓였던 곳들도 도심복합사업을 새로운 돌파구로 삼고 있기 때문인데요. 효창동 5-291번지와 신길역 남측이 대표적입니다. 이곳은 최근 목동 중앙과 마찬가지로 토지등소유자들에 도심복합사업 추진 의향을 묻는 동의서를 접수 중입니다. 특히 신길역 남측의 경우 지난 20일까지 1차 의향서 접수를 마쳤는데, 벌써 40~50% 동의가 이뤄졌습니다.
예정지구인 목4동 강서고 인근은 주민 동의서 징구 20일 만인 지난 2월14일 토지등소유자 동의율 67%를 돌파했고, 녹번동 근린공원도 본지구 지정 동의율을 달성한 데 이어, 주민대표회의 구성에 반드시 필요한 동의율(50%)을 확보한 상황입니다. 고은산 서측도 지난달께 본 지구 지정 동의율 요건을 충족했습니다.
한=업계에선 반신반의하는 시각도 있다고요.
이=실적이 없기 때문입니다. 정부는 ‘신속 인허가 지원센터’도 운영하겠다고 하지만, 실적이 나와야 믿겠다는 게 업계 일각의 분위기입니다. 한마디로 사업성에 대한 명확성이 아직 불명확하다는 의미입니다.
한=결국 시즌2가 성공하려면 시즌1 선도 사업지들이 약속한 일정을 지켜주는 것이 먼저겠네요. 이제는 말이 아닌 속도로 신뢰를 증명해야 할 시점이네요.
한형용ㆍ이종무ㆍ황은우 기자 je8day@ㆍjmlee@ㆍtuser@
〈ⓒ 대한경제신문(www.dnews.co.kr), 무단전재 및 수집, 재배포금지〉
Copyright © 대한경제