[스타트업 리포트]AI가 건물 관리하는 멀티테넌트 사업 만든 박준길 로카101 대표

꼬마건물 매입해 공유주거용 '픽셀하우스' 만들어
AI로 건물 자동관리

2016년 설립된 신생기업(스타트업) 로카101은 부동산에 정보기술(IT)을 접목한 프롭테크 기업이다. 이 업체는 인공지능(AI)을 이용해 건물을 관리하는 이색 프랜차이즈 사업을 한다. AI를 결합한 것이 눈에 띄지만 이를 프랜차이즈 사업으로 만든 것도 특이하다. 서울 세종로 한국일보사에서 창업자인 박준길(35) 대표를 만나 이색 프롭테크 사업에 대해 들어봤다.

박준길 로카101 대표는 꼬마건물에 AI를 접목해 관리를 자동화한 공유주거시설 '픽셀하우스' 사업을 한다. 하상윤 기자

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꼬마건물을 잡아라

IT용어에서 파생된 멀티테넌트란 주상복합처럼 생활공간과 사업공간이 결합된 것을 말한다. 예를 들어 1층에 상점들이 있고 그 위에 주거 시설이 있다. "원래 서버 공간을 다용도로 활용하는 것을 멀티테넌트라고 해요. 이 용어를 부동산에 가져왔죠."

박 대표는 꼬마건물 위주로 멀티테넌트 사업을 한다. 꼬마건물이란 매매가 50억 원 미만의 5층 이하 작은 건물을 말한다. "전철역에서 반경 600m 이내 위치한 역세권 꼬마건물을 대상으로 건물주와 함께 멀티테넌트 사업을 하죠. 1층은 카페 등 상점으로 개발하고 2층 이상에 공유 주거나 공유 사무실 사업을 해요."

꼬마건물을 주목하는 것은 단점을 쉽게 장점으로 전환할 수 있기 때문이다. "국내의 5층 미만 작은 건물은 승강기가 없는 경우가 많아요. 따라서 상층을 병원이나 상업시설로 개발하기 어려워요. 이 경우 상층부를 주거용으로 개발하면 임대료가 저렴해 잘 나가요. 그만큼 공실도 최소화할 수 있죠."

그래서 20, 30대 1인 가구가 주요 대상이다. "젊은 층은 5층 미만 건물에 승강기가 없어도 지장이 없어요. 그래서 꼬마건물을 사업 대상으로 눈여겨 보죠. 지하를 포함하면 총 7개층을 개발할 수 있어요."

물론 어려움도 있다. 1층에 상업 시설을 마련하려면 건물주가 시설 투자를 해야 한다. 건물주 입장에서는 그만큼 비용 부담이 있다. "멀티테넌트는 건물주가 사업 주체로 직접 참여해야 합니다. 단순히 건물만 빌려주고 세를 받는 것이 아니라 상업성을 높이기 위해 시설 투자를 하거나 직접 카페 등 상점을 운영해 가치를 높여야죠. 이렇게 되면 임대료 외 사업에서 나오는 추가 수익이 생겨요."

꼬마건물을 개발하는 일반 부동산업체와 차이점은 멀티테넌트에 AI를 적용하는 것이다. 이를 위해 '픽셀AI PMS'라는 건물관리 소프트웨어를 만들었다. "픽셀AI는 오픈AI의 'GPT'를 기반으로 만들었어요. 청소, 월세 수납, 공실 관리, 시설 유지보수 등 건물 관리에 필요한 일들을 AI로 반자동화 했어요."

그만큼 건물주 입장에서는 관리하기 편하다. "관리인이 필요없어요. AI로 관리하고 전등 교체 등 사람의 손이 필요한 일은 로카101 직원이 대신해요. PMS에 알림이 뜨면 로카101 직원이 보고 출동하죠. 따라서 건물주는 PMS를 24시간 보지 않아도 돼요. 뿐만 아니라 각종 인허가부터 내부에 벽을 세우고 문을 설치하는 등 개조와 실내장식까지 로카101에서 알아서 처리해요."

로카101이 서울 미아동에서 운영하는 픽셀하우스의 내부 모습. 로카101 제공

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프랜차이즈 공유주거 사업 픽셀하우스

박 대표는 멀티테넌트를 보여주기 위해 '픽셀하우스'라는 이름의 프랜차이즈 사업을 한다. 서울과 수도권에 72개 지점을 운영하는 픽셀하우스는 1인 가구를 위한 공유 주택이다. "픽셀하우스는 역세권에 꼬마건물이나 낡아서 세가 잘 나가지 않는 건물을 전체 또는 일부를 빌려 1인 가구가 살 수 있는 주거시설로 바꿔 빌려주는 다중생활시설 사업이에요."

한양대에서 바이오메디컬공학을 전공한 그는 대학 시절 영국에 체류하면서 유학생들을 보고 사업에 필요한 영감을 얻었다. "주재원이셨던 아버지를 따라 영국에서 1년 6개월을 살았어요. 그때 영국에서 유학하는 학생들이 숙소를 구하지 못해 어려움을 겪는 것을 보며 사업을 구상했죠. 픽셀하우스 이용자 중 25%는 외국인이에요. 인스타그램 등 사회관계망서비스(SNS)에 널리 알리는 작업을 한 덕분에 외국인들이 많이 찾아와요."

꼬마건물과 낡은 건물을 대상으로 하는 이유는 비용을 낮추기 위해서다. "새 건물은 빌리는 비용이 비싸서 그만큼 거주인이 내야하는 월세도 비싸요. 반면 2000년대 이전에 지은 건물들은 빌리는 비용이 낮아 거주인의 월세를 낮출 수 있어요."

건물을 계약하면 주거 시설에 맞게 내부 공사를 한다. “실내장식 사업자 자격을 취득해 직접 공사를 해요.”

박 대표는 SK디앤디의 '에피소드', MGRV의 '맹그로브' 등 다른 공유주거 시설들과 다른 점으로 월세와 공유시설을 꼽았다. "상대적으로 월세가 저렴해요. 대신 다른 업체에 있는 휴식 공간 등 공유 시설이 없어요. 주방과 대형 세탁시설 및 건조기를 공유하고 각 방에 개별 화장실과 에어컨, 냉장고, 세탁기를 비치했어요."

월세는 4, 5평 크기를 기준으로 관리비 포함 평균 72만 원이다. "한 달 단위로 계약을 해요. 보증금이 따로 없고 처음 계약할 때 20만 원의 예약금을 내면 돼요. 주로 대학생과 사회초년생들이 많이 사용해요. 평균 거주 기간은 4.3개월이에요"

72개 지점에 마련한 거주 공간은 총 1,251개실이다. 이 가운데 10개 지점은 로카101에서 직접 운영하는 직영점이다. 전체 공실률은 7% 미만이다. "계약 기간 차이 때문에 자연 공실이 발생해요. 월세가 싸고 전철역에서 가까워 잘 나가요."

프랜차이즈 사업인 픽셀하우스는 가맹점주로 들어온 사람들이 곧 건물 임대 및 매각비용을 조달하는 투자자다. "픽셀하우스 참가자 가운데 자기 건물을 갖고 있는 건물주가 10%, 나머지는 투자자로 참여한 가맹점주들이죠. 이를 통해 회사는 건물에 들어가는 직접 투자 비용을 줄일 수 있어요."

박준길 로카101 대표가 21일 서울 세종로 한국일보사에서 인터뷰를 하며 꼬마건물을 이용한 프롭테크 사업을 설명하고 있다. 그는 오래된 꼬마건물을 가치가 높은 상품으로 개발하는 것이 목표다. 하상윤 기자

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부동산 이용한 웰니스 사업으로 확대

박 대표는 픽셀하우스 외 부동산을 이용해 사람들의 삶을 건강하고 풍요롭게 만드는 웰니스 사업도 한다. 대표적으로 애견호텔과 애견유치원 등 반려견 사업을 하고 있다. "역세권 건물 중 일부에 애견호텔과 애견유치원을 만들었어요."

이와 함께 건식 사우나 사업도 검토 중이다. 이를 위해 지난해 12월 서울 화양동에 꼬마건물을 샀다. "핀란드의 건식 사우나에 관심이 많아 지난해 일본 도쿄에 위치한 시부야 사우나즈 등에 탐사 출장을 다녀왔어요. 아직 화양동 건물을 어떤 용도로 사용할 지 미정인데, 7개층 전체를 사용해 수익 내는 것을 보여주는 시범 사례로 사용할 예정이에요. 그래서 활용도가 떨어지는 지하에 건식 사우나 설치를 검토 중이죠."

24명이 일하는 이 업체의 매출은 2024년 50억 원에서 지난해 65억 원으로 늘었다. "올해 매출 목표는 100억 원 입니다. 2024년부터 흑자를 기록해 연간 4%의 영업이익률을 기록하고 있어요."

투자는 기술보증기금에서 15억 원을 투자 받았다. "사업 초기 6년 동안 월급을 50만 원씩 주면서 버텼어요. 그동안 개인투자자들을 통해 자금을 마련해 건물 등을 임대해 사업했죠. 앞으로 대기업들의 출자를 받으려고 해요."

앞으로 그는 꼬마건물을 살리는 사업을 확대하는 것이 목표다. "국내 상업용 부동산의 70%를 개인이 갖고 있어요. 이 가운데 30%는 30년 이상 된 노후 건물이죠. 이런 건물들을 이용해 지속적인 가치를 창출하는 사업을 만드는 것이 목표입니다."

최연진 IT전문기자 wolfpack@hankookilbo.com