[현장] "연간 3조원 전세사기, STO로 원천 차단"

홍승필 교수 "전세사기 근본 원인은 정보 비대칭"
권리·부채 정보 블록체인 연동한 '부동산 STO' 제안

홍승필 한신대 교수가 28일 서울 여의도 금융투자교육원에서 열린 '공공 STO 모델을 통한 포용적 디지털 경제 구현 토론회'에서 'STO를 활용한 전세대출 적용 방안'에 대한 주제발표를 진행하고 있다. [출처=이해선 기자]

전세사기의 핵심 원인으로 꼽히는 임대차 정보의 불투명성을 토큰증권(STO)과 공공 데이터 연계 기술로 줄이자는 공공형 주거금융 모델이 제시됐다.

홍승필 한신대 교수는 28일 서울 여의도 금융투자교육원에서 열린 '공공 STO 모델을 통한 포용적 디지털 경제 구현 토론회'에서 연간 피해액이 3조원에 이르는 전세사기의 근본 원인을 '정보 비대칭'으로 진단했다. 임차인이 임대인의 채무 상태와 선순위 권리 관계를 제때 확인하기 어려운 구조가 전세사기를 키웠다는 지적이다.

홍 교수는 빌라왕 사태와 신탁 사기 등을 사례로 들며 "임차인은 근저당 설정 여부, 신탁 등기, 세금 체납 같은 핵심 정보를 실시간으로 확인하기 어렵다"고 설명했다. 그는 "현행 제도에서는 사고가 난 뒤 구제를 받기까지 2~5년의 소송 기간이 걸릴 수 있다"며 "서민 주거와 생계를 위협하는 구조적 한계가 있다"고 말했다.

홍 교수는 전세사기를 단순 범죄가 아니라 기술적 무결성으로 예방해야 할 사회적 재난으로 규정했다. 해법으로는 '전세보증금 STO'를 제안했다.

이 모델은 공공 데이터를 기반으로 부동산 권리와 부채 정보를 검증하고 이를 토큰증권 발행 구조와 연결하는 방식이다.

첫 단계는 부동산 정보 증빙 체계인 '트러스트 오라클(Trust oracle)' 구축이다. 대법원 등기 정보와 국세청 체납 정보 등 공공 데이터를 블록체인과 실시간으로 연동하면 조작이 어려운 권리·부채 데이터가 만들어진다. 임차인은 이를 통해 임대인의 세금 체납 여부, 선순위 권리, 신탁 등기 상태를 투명하게 확인할 수 있다.

다음 단계는 검증된 부동산 데이터를 기초자산으로 삼아 '전세보증금 STO'를 발행하는 것이다. 홍 교수는 이를 통해 불투명한 전세보증금을 투명성과 유동성을 갖춘 디지털 자산으로 전환할 수 있다고 설명했다.

핵심 기술은 '스마트컨트랙트'다. 계약 만료일이 도래하거나 임대인의 채무 불이행이 발생하면 사전에 정한 조건에 따라 보증금 반환 절차가 자동으로 작동한다. 사람이 개입하지 않고 프로그램에 따라 집행되는 구조여서 보증금 미반환 위험을 낮출 수 있다는 취지다.

홍 교수가 제시한 모델은 피해 예방을 넘어 임차인과 임대인, 금융기관이 함께 참여하는 주거금융 생태계를 겨냥한다. 임차인은 보증금 미반환 위험을 줄이면서 거주 주택이나 우량 부동산 조각투자에 참여해 배당 수익을 얻을 수 있다. 임대인은 보유 부동산 일부를 STO로 유동화해 자금을 확보하고, 갭투자 경색 위험을 완화할 수 있다.

금융기관과 플랫폼 기업도 새 수익원을 만들 수 있다. 기초자산 감정평가, STO 구조화, 발행 심사 과정에서 수수료를 얻고, 조각투자 전문기업과 연계해 장외거래와 브로커리지 시장에 진입할 수 있다는 설명이다.

홍 교수는 모델 도입을 위해 법·제도 정비가 선행돼야 한다고 강조했다. 부동산 토큰증권의 법적 정의를 명확히 하고, 공모 규제와 발행 절차를 현실에 맞게 손봐야 한다는 것이다. 그는 2027년 관련 법 시행 전 혁신금융서비스 샌드박스를 활용해 청년층 밀집 지역 등에서 '1호 전세보증금 STO'를 시범 발행하고 실증 데이터를 확보해야 한다고 제언했다.

홍 교수는 "디지털 혁신 기술과 부동산이 결합하면 수익이 공정하게 배분되고 투명성이 보장되는 새로운 사회적 메커니즘이 열릴 수 있다"며 "주거 금융의 전환을 준비해야 한다"고 말했다.