서울 전세난에 오피스텔 수요 이동… 올 1분기 가격·수익률 동반 상승

전세 매물 반토막에 수요 이동… 오피스텔 전셋값 4년 만에 최대 상승
입주는 27년 만에 최저 수준… 즉시 입주 가능한 오피스텔 선점 필요

롯데캐슬 르웨스트 전경

서울 아파트 전세 시장의 매물 부족 현상이 심화되면서 주거 대체재인 오피스텔 시장으로 수요가 빠르게 이동하고 있다. 여기에 오피스텔 신규 공급 감소 전망에 향후 오피스텔 역시 매물 확보가 어려워질 수 있다는 관측이 나오자 가격과 임대 수익률도 동반 상승하는 흐름을 보이고 있다.

서울 아파트 전세 물량 감소는 오피스텔 시장 반등의 주요 배경으로 꼽힌다. 22일 기준 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 최근 서울 아파트 임대차 매물은 3만 건 수준(전세 1만5,316건, 월세 1만4,841건)으로 줄어들며, 2023년 4월 22일(6만6,184건) 대비 약 54.5% 감소했다.

전세 매물을 구하지 못한 실수요자들이 오피스텔로 이동하면서 가격에도 변화가 나타나고 있다는 분석이다. 한국부동산원에 따르면 올해 1분기 서울 오피스텔 전셋값은 0.25% 상승하며, 2022년 2분기 이후 약 4년 만에 가장 큰 폭으로 올랐다. 특히 KB부동산 월간 시계열에 따른 서울 오피스텔 임대수익률은 3월 기준 4.89%로, 약 8년 4개월 만에 최고 수준을 기록했다. 이는 안정적인 임대 수요를 기반으로 수익성이 개선되고 있음을 보여주는 지표로 해석된다.

매매시장에서도 상승 흐름이 감지된다. 올해 1분기 서울 오피스텔 매매가격지수는 0.23% 상승하며 전국 평균이 0.40% 하락한 것과 대조적인 흐름을 보였다. 특히 전용면적 85㎡ 초과가 1.29%로 가장 높은 상승률을 기록했고, 60㎡ 초과~85㎡ 이하 0.64%, 40㎡ 초과~60㎡ 이하 0.41%, 40㎡ 이하 0.14% 순으로 면적이 클수록 오름폭이 컸다. 아파트 대체 수요가 일부 중대형 오피스텔로 유입된 영향으로 풀이된다. 실제 올해 1분기 서울 오피스텔 거래량은 전년과 유사한 수준을 유지했으나, 대형 면적 거래는 약 2배 가까이 증가한 것으로 나타났다.

이 같은 흐름은 아파트 전세난과 오피스텔 공급 부족이 맞물린 결과로 분석된다. 올해 서울 오피스텔 입주 예정 물량은 1,447실에 그쳐 지난해(4,156실) 대비 65.2% 급감했으며, 이는 1999년 이후 27년 만에 가장 낮은 수준이다. 아울러 서울 비아파트 착공 비중도 2021년 39.7%에서 2025년 14.5%로 크게 줄어들 것으로 전망돼 공급 기반 역시 빠르게 약화되고 있다.

아파트 시장에 대한 규제가 강화된 점은 오피스텔 수요 증가의 가장 큰 요인으로 꼽힌다. 아파트는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 강화 등으로 주택 매수 진입 장벽이 높아지고 갭투자가 어려워진 반면, 오피스텔은 상대적으로 규제 부담이 덜한 구조다. 이에 따라 일부 실수요는 물론 투자 수요까지 오피스텔로 분산되는 흐름이 이어지고 있다.

이런 가운데 서울 강서구 마곡지구에서 즉시 입주 가능한 ‘롯데캐슬 르웨스트’가 분양하고 있어 관심을 모으고 있다. 롯데건설이 서울 강서구 마곡도시개발사업지구 CP2블록에 선보인 ‘롯데캐슬 르웨스트’는 지하 6층~지상 15층 5개 동 규모의 복합 주거단지로, 오피스텔 전용 45~103㎡ 총 876실과 판매시설, 업무시설, 부대시설 등으로 이뤄졌다.

롯데캐슬 르웨스트는 지하철 5호선 마곡역과 9호선·공항철도 마곡나루역을 모두 이용할 수 있는 트리플 역세권 입지에 위치했으며, 단지 지하 2층에 직접 연결되는 통로가 마련돼 편리한 이동이 가능하다. 이를 통해 강남, 여의도, 광화문 등 서울 핵심업무지구는 물론 수도권 전역으로 쉽게 오갈 수 있다.

마곡산업단지가 도보권에 있어 직주근접 수요도 풍부하다. 현재 마곡지구에는 정보통신, 바이오, 나노, 그린과 같은 연구개발 분야의 국내외 기업 200여 곳이 입주 계약을 마쳤고, LG사이언스파크, 롯데, 코오롱 등은 이미 입주했다. 최근에도 다양한 기업의 입주가 이어지고 있다.

마곡 마이스(MICE) 복합단지 내 상업시설을 비롯해 수도권 서남권 최대 규모의 트레이더스 마곡점이 도보권에 있으며, LG아트센터, 이대서울병원 등 문화·의료 인프라도 잘 갖춰져 있다. 롯데몰 김포공항점, NC백화점 등 대형 쇼핑몰 이용도 용이하다. 약 50만㎡ 규모의 서울식물원과 다양한 근린공원도 인근에 자리하고 있어 쾌적한 주거 환경을 제공한다.

내부는 다채로운 평면 구성과 1.5룸, 2룸, 3룸 설계를 통해 1인 가구부터 4인 가구까지 라이프스타일에 따라 선택할 수 있도록 했다. 또 타입별로 발코니 면적을 제공해 실사용 공간을 넓혔다. 전용 69㎡ 타입은 3베이(bay) 판상형 구조로 설계해 통풍을 극대화했으며, 전용 91㎡ 타입은 3면 개방 타워형으로 설계해 탁 트인 도심뷰를 누릴 수 있다. 현관 중문, 전기오븐, 세탁기, 건조기, 김치냉장고, 냉장고 등이 무상으로 제공되는 ‘풀 퍼니시드’ 시스템도 갖췄다.

지상 2층과 지하 2층에 마련된 커뮤니티는 지역 최고 수준을 자랑한다. 지상 2층에는 맘스라운지, 키즈카페, 1인 독서실, 스터디룸, 오픈스터디, 라이브러리, 라운지&바, 다이닝&카페, 와인라운지 등이 들어선다. 지하 2층에는 피트니스, 실내골프클럽, 스크린골프, 락커룸, GX(그룹운동)룸, 탈의실 등 운동시설이 마련돼 있다.

한편, 분양홍보관은 롯데캐슬 르웨스트 AVENUE 일원에서 운영 중이다.

구본규 기자 qhswls20@dt.co.kr