내집마련 길 막히고 신고가 이어지는 과천시… 규제 피한 마지막 주거 공급 눈길

고강도 규제로 과천 진입장벽 높아져… ‘현금 동원력’ 핵심 변수 작용
높은 주거 선호도 바탕으로 상승 여력은 여전히 高, 대체 수요도 크게 불어

주택시장에 고강도 규제가 적용되면서 주거 선호도가 높은 지역일수록 진입 문턱이 높아지고 있다는 분석이다. 경기 과천이 대표적인 지역으로 아파트값이 크게 올라 있는 데다 대출 규제와 토지거래허가구역 지정까지 겹치면서 아파트 매입은 사실상 ‘현금 동원력’이 핵심 변수가 됐다. 서울 강남권 접근성과 쾌적한 주거환경을 동시에 갖춘 과천의 선호도는 여전하지만, 실수요자가 새로 진입할 수 있는 길은 갈수록 좁아지는 모습이다.

해링턴 스퀘어 과천 투시도

과천시 규제로 진입 장벽 높아져… “현금 없으면 사실상 입성 불가”

정부는 지난해 10·15 대책을 통해 과천시를 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 함께 묶었다. 당시 정부는 서울 전역과 경기 과천을 포함한 12개 지역을 새 규제지역으로 묶었다. 토지거래허가구역은 투기과열지구와 동일한 지역 내 아파트와 일부 연립·다세대주택을 대상으로 지정됐다.

대출 문턱도 높아졌다. 수도권·규제지역의 주택구입 목적 주택담보대출 한도는 시가 15억원 이하 주택 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 주택 4억원, 25억원 초과 주택 2억원으로 차등 적용된다. 여기에 스트레스 DSR 강화까지 더해지면서, 20억원대 과천 아파트를 사려면 매입가의 상당 부분을 자기자금으로 마련해야 하는 구조가 됐다. 25억원 초과 주택의 경우 대출 가능액이 최대 2억원에 그쳐, 취득세 등 부대비용까지 감안하면 사실상 현금 보유력이 입성 여부를 가르는 셈이다.

규제로 막았지만 여전한 주거 선호도… 집값 오르고, 신고가 행진 이어져

규제가 강화됐지만 과천의 가격 흐름은 쉽게 꺾이지 않고 있다. 한국부동산원 주간 아파트 가격동향 시계열 통계에 따르면 2025년 12월 마지막 주 기준 과천시 아파트값은 전년 동기 대비 20.46% 상승해 경기도 내 상승률 1위를 기록했다. 같은 기간 서울 아파트값 상승률은 8.71%, 전국 평균은 1.02%로 집계돼 과천의 상승세가 수도권 내에서도 두드러졌다는 평가다.

특히 신축과 준신축 단지에 대한 선호가 과천 가격 상승을 견인하고 있다. 과천은 원도심 재건축이 속도를 내며 새 아파트 비중이 높아지고 있지만, 정작 신축과 입주권 가격은 이미 ‘국평(국민평형) 30억 시대’를 눈앞에 두고 있다.

국토부실거래가 공개시스템에 따르면 ‘과천푸르지오써밋’ 전용 84㎡는 지난해 10월 28억원에 거래됐고, ‘과천위버필드’ 같은 면적대도 작년 말 26억8000만원에 손바뀜이 이뤄졌다. 삼성물산이 재건축 시공사로 선정된 ‘주공10단지’ 전용면적 83㎡는 올해 3월 29억원에 거래된 바 있어, 향후 재건축을 마치면 30억원을 웃돌 것이 확실시된다.

이 같은 흐름은 과천의 입지 경쟁력에서 비롯된다. 과천은 서울 강남권과 맞닿은 생활권이면서도 관악산, 청계산, 서울대공원, 과천중앙공원 등 녹지 환경을 갖춘 대표적인 부촌으로 꼽힌다. 정부과천청사와 과천지식정보타운을 중심으로 업무 기능도 강화되고 있으며, 지하철 4호선과 과천대로, 제2경인고속도로 등 광역 교통망을 통해 강남·사당·양재권 접근성이 우수하다는 점도 수요를 끌어들이는 요인이다.

과천 입성 마지막 기회, ‘해링턴 스퀘어 과천’ 공급에 눈길

이렇듯 내 집 마련이 어려워지는 과천에 입성의 기회로 여겨지는 공급이 이어져 눈길을 끈다. 주거용 오피스텔 ‘해링턴 스퀘어 과천’으로 전용면적 76~125㎡, 총 359실 규모로 공급될 예정이다. 2027년 개통 예정인 4호선 과천정보타운역과 지하로 직접 연결되는 ‘직통 역세권’ 입지에 들어선다.

업계에서는 과천 아파트 진입장벽이 높아질수록 규제 부담이 상대적으로 낮은 주거용 오피스텔의 희소성이 부각될 것으로 보고 있다. 과천의 주거 선호도와 가격 상승 기대는 유지되는 반면, 아파트 매입은 대출·토허제·실거주 요건으로 제약이 커졌기 때문이다.

업계 전문가는 “과천 아파트는 대출·토허제·실거주 의무라는 3중 규제에 막혀 실수요자의 신규 진입 문턱이 매우 높아진 상황”라며 “이런 구조에서는 규제 부담이 상대적으로 낮은 중대형 주거용 오피스텔로 대체 수요가 빠르게 이동할 수밖에 없다. 특히 과천은 원도심 재건축이 이주·착공 단계에 들어가면서 향후 수년간 신축 입주 공백기가 이어질 전망이어서, 이 시기에 공급되는 주거용 상품의 희소가치는 더 커질 것”이라고 말했다.

김대성 기자 kdsung@dt.co.kr