"전면 개편땐 조세 저항"… 보유 공제 낮추고 실거주 높일 듯 [장특공 개편 논란]

"보유기간 공제 폐지·실거주 80%"
범여권, 장특공 폐지 개편안 발의
실거주 1주택 양도세 면제도 거론
7월 세법 개정안에 포함될지 주목

서울 아파트 평균 전셋값 6억8147만원 '역대 최고' 서울 아파트 전세 품귀현상으로 평균 전셋값이 역대 최고치를 찍은 것으로 나타났다. 27일 KB부동산 4월 전국 주택가격 동향(13일 기준)에 따르면 서울 아파트 평균 전세가격은 이달 기준 6억8147만원으로 통계 집계 이래 최고치를 찍었다. 재정경제부는 장기보유특별공제를 포함한 세제 개편 작업을 구체화하고 7월 중에 세법 개정안을 발표할 것으로 예상된다. 이날 서울 중구 남산에서 바라본 아파트 단지. 뉴시스

양도소득세 장기보유특별공제(장특공)의 대대적인 개정을 포함해 부동산 세제 개편이 본격화하고 있다. 현재 국회가 다수의 개정안을 발의해 논의가 진행 중인데, 거주·보유 양면의 기존 장특공 공제 체계는 '거주 중심'으로 크게 바뀔 것이 확실시된다. 이재명 대통령이 다주택자 세제 혜택 편중 등 부동산 세제의 부당함을 여러 차례 언급한 터라 이번 세법 개편 폭은 상당할 것으로 예상된다. 투기 차단 등의 순기능 이면에 전세 품귀와 임대료 전가, 1주택자 매물잠김, 무주택자의 매수기회 감소 등 시장에 미칠 파장을 우려하는 목소리도 나오고 있다.

27일 정부 등에 따르면 재정경제부는 장특공을 포함한 세제 개편 작업을 구체화하고 오는 7월 중에 세법 개정안을 종합해 발표할 것으로 예상된다. 이와 관련, 지난해 하반기에 착수한 보유세 등 부동산 세제 개편 연구용역 결과도 이르면 내달 중 완성될 것으로 보인다.

현재 양측은 사실상 합동 연구 및 개편 작업을 진행 중이다. 세제 당국도 부동산 세제 개정에 속도를 내고 있다.

재경부 관계자는 "부동산 관련 세법을 총망라해 종합적으로 보고 있다"면서도 "7월 세법 개정안에 장특공 개정안 등을 모두 포함할지는 아직 정해지지 않았다"고 말했다. 다른 관계자는 "개편 폭이 과거와는 다를 것"이라며 "연구용역은 용역대로 돌아가면서 대통령 지시를 이행하기 위해 세제 당국에서 들여다볼 부분을 면밀히 보고 있다"고 했다.

앞서 지난 24일 이 대통령은 "1주택자의 주거를 보호하려면 비거주 보유기간 감면은 줄이고 그만큼 거주 감면은 늘리는 게 맞을 것"이라며 주택 투기를 조장하는 양도세 장특공의 폐해를 지적했다.

현행 장특공은 보유와 거주에 따라 양도세를 최대 80%(10년 이상 보유·거주 시)를 공제하는 구조다. 1세대 1주택의 경우 보유와 거주 공제율은 각각 최대 40%다. 이런 이중 구조에서 이 대통령이 문제 삼은 지점은 '단순 보유 시 공제'에 있다.

현재 국회에 소득세법 일부개정법률안이 여러 건 발의돼 있다.

이날 더불어민주당과 진보당 의원이 공동 발의 또는 개별 발의한 소득세법 개정안은 현행 최대 40%인 보유기간 공제를 폐지하는 대신 거주기간 2년 이상부터 16% 공제를 적용하고 장기 거주 시 최대 80%까지 확대하는 것이 핵심이다. 또 장기보유특별공제를 폐지하되, 1인당 평생 받을 수 있는 세금감면 한도(2억원)가 있는 세액공제로 전환하는 내용의 개정안이 발의돼 있다.

시장에서는 공제율을 보유는 낮추고 거주는 높이는 '실거주형 개편'이 현실성 높은 시나리오로 거론된다. 장특공을 전면 폐지할 경우 1주택 실수요자를 중심으로 조세 부담이 급격히 커질 수 있기 때문이다.

가령 보유 공제를 최대 20%(연 2%)로, 거주 공제를 최대 60%(연 6%)로 조정하면 10년 보유·10년 거주자는 현행과 동일하게 최대 80% 공제를 유지할 수 있다.

반면 10년 보유·비거주자는 공제율이 40%에서 20%로 축소된다. 장기간 실제 거주한 1주택자는 보호하되 투자 목적이거나 거주 없이 장기 보유만 한 주택의 절세 혜택은 줄이는 구조다. 정부 입장에서는 실거주 유도라는 정책 목표를 강조할 수 있고 시장 입장에서도 제도 전면 폐지보다 충격이 작다는 점에서 현실성이 높은 카드로 평가된다.

김우철 서울시립대 세무학과 교수는 "장특공은 없애서는 안 되고 오히려 정상적으로 작동하도록 합리적으로 손질해야 한다"고 말했다. 김신언 동국대 겸임교수(세무사)는 "기존처럼 최대 공제율 80% 틀을 유지한다면 납세자 반발을 낮출 수 있을 것"이라고 했다.

일각에서는 보유 공제율 자체를 폐지하고 실거주 1주택자에 대해서는 양도세를 면제하는 보다 근본적인 개편안도 제기된다.

송영관 한국개발연구원(KDI) 선임연구위원은 "복잡한 계산식 대신 1주택 실거주자의 양도세를 사실상 면제하는 방식도 가능하다"며 "그 대신 두 번째 주택부터는 세율을 높이고, 세 번째 주택은 더 강하게 과세하는 구조가 합리적일 수 있다"고 말했다.

skjung@fnnews.com 정상균 김찬미 최용준 기자