속도 내는 ‘노량진 뉴타운’ 1구역 관리처분계획 인가

재개발 사업 9부 능선 넘어

서울 서남권 핵심 뉴타운으로 꼽히는 동작구 노량진 뉴타운 재개발 사업이 본격 속도를 낼 전망이다. 2003년 뉴타운 지정 이후 20년 넘게 표류해 온 노량진 1구역이 최근 관리처분계획 인가를 받으며 재개발의 9부 능선을 넘었기 때문이다.

노량진1구역은 13만2132㎡ 부지에 공동주택 3103가구를 조성하는 대규모 사업지다. 조합원 수만 962명에 달하며, 서울 내 정비사업지 중 가장 많은 수준인 527명이 ‘1+1 분양’을 신청할 정도로 사업 규모가 크다. 총공사비는 1조927억원, 3.3㎡당 공사비는 730만원으로 책정됐다.

부동산 업계에서는 이번 1구역의 인가를 노량진 뉴타운 로드맵의 완성으로 보고 있다. 1구역은 평지 비율이 높고 규모가 커 사업성이 가장 좋은 ‘최대어’로 꼽혀왔다. 1구역이 속도를 내면 여의도와 용산을 잇는 서남권 최대 주거 거점인 노량진 뉴타운 8개 구역 전 구역이 이주 및 착공 단계에 진입하게 될 전망이다. 1구역 시공사인 포스코이앤씨는 하이엔드(최상위) 브랜드 ‘오티에르’를 적용해 최고 49층 규모의 ‘오티에르 동작’을 건설할 예정이다. 1구역을 포함한 8개 구역의 정비가 완료되는 2030년경에는 노량진 일대가 약 1만 가구 규모의 거대 신축 주거 타운으로 탈바꿈하게 된다.

다만 급격히 상승한 공사비는 풀어야 할 과제다. 노량진은 분양가 상한제 미적용 지역이라 상승한 공사비가 일반 분양가에 직접 반영되는 구조다. 실제로 이달 분양한 노량진 6구역 전용면적 59㎡의 분양가는 22억원을 넘어섰다. 분양가 상한제가 적용되는 서초구 ‘오티에르 반포’ 동일 면적(약 20억4000만원)보다 높은 수준으로, 공사비 쇼크가 비강남권 분양가를 강남권보다 높게 만드는 이례적인 현상을 낳았다.

이러한 고분양가는 조합원들의 추가 분담금 압박으로 이어진다. 이미 노량진 2구역의 경우 공사비가 3.3㎡당 480만원대에서 820만원대로 급등하며 갈등을 빚기도 했다. 하이엔드 브랜드 선호 현상과 원자재 가격 상승이 맞물린 결과다.

그럼에도 여의도 업무지구(YBD)와의 인접성, 서부선 경전철 개통, 노량진역 복합 개발 등 노량진의 입지적 가치는 여전히 견고하다는 평가다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “핵심 입지인 1구역이 속도를 내며 뉴타운 전체 분위기를 주도하겠지만, 현재의 공사비 인상 기조를 고려할 때 분담금 리스크는 철저히 따져봐야 한다”고 조언했다.