인프라 없는데 신도시 왜 가? ‘완성된 신도시’에만 청약 몰린다

인천 검단신도시 원당동 43대 1
당하동, 마전동 일부는 청약 미달

경기 화성시 동탄 신도시. 뉴시스

신도시 분양 시장에서 생활 인프라가 이미 갖춰진 이른바 ‘완성형 입지’에 수요가 집중되면서, 단지 간 청약 성적 격차가 점점 뚜렷해지고 있다. 같은 신도시 안에서도 입지에 따라 경쟁률이 크게 갈리는 양상이 이어지는 분위기다.

대표적으로 인천 검단신도시에서는 이러한 흐름이 극명하게 나타났다. 지난해 말 원당동에 공급된 ‘인천검단호반써밋3차’는 43대 1의 경쟁률을 기록하며, 같은 해 검단 평균 경쟁률(14대 1)을 크게 웃돌았다. 반면 당하동과 마전동 일부 단지는 청약 미달을 겪으며 대조적인 결과를 보였다.

이 같은 차이는 생활 인프라 형성 여부에서 비롯된 것으로 분석된다. 높은 경쟁률을 기록한 단지는 이미 상업시설과 교통망 등이 자리 잡은 아라동 중심 생활권에 위치한 반면, 미달 단지들은 기존 시가지와 떨어진 초기 개발 지역에 공급된 경우가 많았다.

이러한 ‘선별적 수요 집중’ 현상은 다른 신도시에서도 반복되고 있다. 평택 고덕국제신도시에서는 2023년 분양된 ‘고덕자이센트로’가 89가구 모집에 4000명 이상이 몰리며 약 45대 1의 경쟁률을 기록했다. 서정리역 인근으로, 이미 생활 기반이 갖춰진 입지라는 점이 흥행 요인으로 꼽힌다.

동탄2신도시 역시 비슷하다. 2024년 동탄역 인근 단지에는 186가구 모집에 11만 명이 넘는 청약자가 몰리며 경쟁률이 600대 1을 넘기도 했다. 핵심 교통 거점과 생활 인프라가 결합된 입지에 수요가 집중된 결과다.

다만 신도시가 점차 개발되면서 ‘완성형 입지’의 범위도 넓어지는 추세다. 실제 2기 신도시 아파트 평균 시세는 2025년 기준 3.3㎡당 2503만원으로, 2015년(1318만원) 대비 크게 상승했다. 이는 같은 기간 경기·인천 평균 상승폭보다 높은 수준으로, 신도시 전반의 가치 상승을 보여준다.

이 같은 흐름 속에 주요 신도시에서는 기반시설을 공유할 수 있는 입지를 중심으로 신규 분양이 이어지고 있다. 평택 고덕국제신도시에서는 BS한양과 제일건설이 ‘고덕국제신도시 수자인풍경채’ 1·2단지를 공급할 예정이다. 기존 1단계 생활권과 가까워 학교와 공원, 교통 인프라 이용이 용이하고, 서정리역 및 BRT 노선 예정지 인접이라는 점도 장점으로 꼽힌다.

동탄2신도시에서는 산척동·목동 일대에 ‘동탄 그웬 160’이 공급될 예정이며, 인천 송도국제도시에서는 포스코이앤씨가 ‘더샵 송도그란테르’를 선보인다. 이 단지는 아파트 1544가구와 오피스텔 96실 규모로, 기존 생활 인프라 접근성이 뛰어난 점이 특징이다.

결국 신도시 청약 시장에서는 단순한 분양 시기나 가격보다, 실제 생활이 가능한 수준의 인프라를 갖춘 입지 여부가 수요를 좌우하는 핵심 변수로 자리 잡고 있다는 분석이 나온다.

김무연 기자