인천 평당 분양가 2000만원 시대…신·구축 차이 커져

갈산역 아파트 2047만원 책정
송도는 '3000만원 이상' 사례도
'주거 이동 사다리' 점점 사라져
같은 생활권 속 이질감 커지기도

▲ 인천 원도심에 주택, 구축 아파트와 신축 아파트가 공존하는 모습. 분양가 상승으로 신축과 기존 주택이 다른 가격 흐름을 보이며 시장 분리 현상이 나타나고 있다./김원진 기자 kwj7991@incheonilbo.com

지난달 말 분양을 시작한 인천 부평구 중앙하이츠 갈산역 센트럴은 전용 59㎡(50세대) 기준 평당 2047만원으로 책정됐다. 세대당 평균 분양가는 약 5억35만원이다.

같은 갈산역 생활권에서 2001년 준공한 A 아파트의 평당 실거래가가 1300만~1400만원인 점을 감안하면 신축 분양가가 구축 시세보다 50% 넘게 높은 셈이다. 지난해 서울 7호선 산곡역 일대 분양 물량이 평당 2300만원을 기록한 이후, 부평지역 역세권에서도 2000만원대가 기준선으로 자리 잡았다는 평가가 나온다.

남동구 원도심에서도 비슷한 분위기다. 이달 분양을 앞둔 힐스테이트 구월아트파크는 전용 84㎡ 기준 8억 중반에서 9억원대로 업계에서 거론된다. 평당 2400만~2700만원이란 계산인데, 인근 준공 1~2년짜리 준신축 최고 실거래가(6억8000만원)보다 1억~2억원 이상 높은 금액이다.

인천 아파트 분양가가 평당 2000만원을 기점으로 기존 시세와 다른 흐름을 형성하기 시작했다. 원도심 재건축 단지도 2000만원을 넘었고, 송도에서는 3000만원을 넘어선 사례도 등장했다. 분양가 상승이 동네 가격을 끌어올리기보다 시장을 분리하는 방향으로 작용하고 있다는 분석도 제기된다.

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 지난 3월 기준 인천 민간아파트 평당 평균 분양가는 1990만원으로 2000만원에 근접했다. 이와 달리 한국부동산원 기준 인천 아파트 평균 매매가는 평당 1613만원이다. 신규 분양가보다 370만원 이상 낮다.

분양가 상승은 단순히 신축 가격을 끌어올리는 데 그치지 않는다. 구축과 가격 격차가 클 경우 보유 주택을 처분하고 대출을 통해 신축으로 이동하는 경로 자체가 막히게 된다. 인천처럼 비슷한 입지에서도 신축과 구축 가격 차이가 두 배 안팎까지 벌어지면 주거 이동 사다리가 사실상 끊기는 구조다.

구별로 보면 격차는 더 크다. 부평구(1623만원), 남동구(1513만원) 등은 평균 시세가 1500만원대에 머무는 반면, 신규 분양가는 2000만원 중반대를 넘는다. 미추홀구(1285만원)와 동구(1012만원) 등 원도심은 평균 시세가 신규 분양가의 절반 수준이다.

이처럼 기존에는 아파트와 단독·다가구 주택 등 유형별로 가격 체계가 나뉘었다면 최근에는 아파트 시장 내부에서도 신축과 구축으로 가격이 갈리는 흐름이 뚜렷하다. 이와 맞물려 주택 유형 간 격차까지 확대되면서 인천 주택시장은 '신축-구축-주택'으로 나뉘는 구조로 재편되고 있다.

미추홀구 한 공인중개사는 "신축으로 유입되는 인구와 원주민 사이에 소비 패턴이나 주거 유형의 차이가 생기면서 같은 생활권 안에서도 이질감이 커지고 있다"며 "가격 격차가 지속되면 신축과 구축이 별도의 시장으로 굳어질 가능성도 있다"고 말했다.

/김원진 기자 kwj7991@incheonilbo.com