서울 전세 '수요 우위', 2021년 6월 이후 최고…"주거 이동 막혀"

4월 셋째 주 108.4...2021년 6월 이후 최고치
"대출 막히면...전세 매물 줄고 매매·월세 늘어"

서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 아파트의 모습. 2026.4.19. [사진=연합뉴스]

전세 수요와 공급 비중을 나타내는 서울 아파트 ‘전세수급지수’가 2021년 6월 이후 최고치를 경신했다. 이 수치는 100보다 많을수록 전세 공급보다 수요가 많다는 의미로 전세가격 급등기였던 2021년에 근접하고 있다. 

26일 한국부동산원에 따르면 4월 셋째 주(4월 20일 기준) 서울 아파트 전세수급지수는 108.4로 집계됐다. 직전 주(105.2) 대비 3.2포인트 오르면서 상승 폭을 전주(0.7포인트)보다 키웠다.

이는 2021년 6월 넷째 주(6월 28일 기준) 110.6 이후 약 5년 만에 가장 높은 수준이다. 전세수급지수는 전세 수요와 공급 비중을 점수화한 수치로, 100을 기준으로 200에 가까울수록 전세를 내놓는 사람보다 구하려는 사람이 많음을 뜻한다. 0에 가까우면 그 반대다.

2021년 9월에는 이 수치가 109.1까지 올라 전세 대란 시기로 평가받는다. 2020년 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제)이 시행되면서 수도권 전세 매물이 잠기면서 수요 대비 공급이 부족했다. 이는 전셋값을 밀어 올렸고 수도권 연간 아파트 전세 상승률은 10.65%를 기록했다. 

서울 전세수급지수는 지난해 5월 셋째 주(100.2)부터 100을 넘어선 후 봄 이사철이 시작된 올해 3월부터는 상승세를 이어가고 있다. 

권역별로는 동북권(성동·광진·동대문·중랑·성북·강북·도봉·노원) 전세수급지수가 111.3으로 가장 높았다. 이어 △서북권(은평·서대문·마포) 108.6 △서남권(양천·강서·구로·금천·영등포·동작·관악) 108.2 △동남권(서초·강남·송파·강동) 105.3 △도심권(종로·중구·용산) 105.3 순이었다.

이는 임대사업자 및 대출 규제 강화와 다주택자 규제로 인한 매물 잠김 현상 등이 복합적으로 작용한 결과로 풀이된다. 특히 지난해 10·15 대책에서 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역으로 지정하면서 실거주 의무로 갭투자(전세 낀 주택 구입)가 차단되면서 매물 잠김 현상으로 이어졌다. 다주택자 매물 출회를 유도하기 위한 세금 규제도 기존 임대차 물건이 실거주로 전환되면서 영향을 미쳤다. 

이창무 한양대 도시공학과 교수는 “새로 늘어나는 가구를 위해 전월세 주택 공급은 계속 이뤄줘야 하는데 임대 사업자나 다주택자가 공급을 확대하는 길이 막히고 오히려 매도에 나서면 자가로 바뀌는 구도”라면서 “전월세 한 채가 사라지는 게 아니라 연결된 주거의 이동이 다 막혀버리는 문제”라고 분석했다. 

이에 전세의 월세화가 가속화되고 있다. 국토교통부 주택 통계에 따르면 지난 2월 전국 임대차 시장의 월세 비중은 68.3%로 5년래 최고치를 기록했다. 특히 서울의 월세 비중은 70.3%로 전국 평균을 웃돌면서 상승세를 견인했다. 

전세 물량 부족과 함께 가격 상승도 가파르다. 4월 셋째 주 서울 아파트 전세가격은 전주 대비 0.22% 오르며 2019년 12월 이후 최대 상승 폭을 기록했다. 평균 전셋값은 지난달 기준 6억149만원으로 3년 5개월 만에 6억원을 돌파했다.

진창하 한양대 경제학부 교수는 “상대적으로 자가 점유율이 낮은 수도권은 대출 규제 등으로 레버리지 투자가 어려워지면 투자 목적으로 보유했던 주택이 매매 물량으로 전환되거나 보증금을 줄이고 월세를 더 많이 내도록 하는 현상이 나타난다”며 “결과적으로 기존 전세 물량은 월세로 전환되고 기존 전세 세입자는 외곽의 실수요자로 전환되는 큰 변화가 일어날 것”이라고 말했다.