"우리 책임 아닙니다" 발 뺀 신탁사…수분양자가 위약금 받아낸 사연

신탁사 "위탁자가 부담할 의무"…약관 내세워 책임 회피
대법 "계약에 중대한 영향 미치는 약관, 설명 의무 지켜야"

사진=게티이미지뱅크

신탁사가 분양계약상 책임 범위 제한 특약을 수분양자에게 설명하지 않았다면 효력이 없다는 대법원 판단이 나왔다. 입주 지연 등에 따른 계약 해제 및 위약금 반환 책임도 신탁사가 져야 한다는 취지다.

26일 법조계에 따르면 대법원 3부(주심 이숙연 대법관)는 수분양자 A씨가 K신탁사를 상대로 낸 매매대금반환 소송에서 원고 일부 승소로 판결한 원심을 최근 확정했다.

A씨는 2022년 3월 서울 금천구 지식산업센터 상가의 분양권을 매수했다. 당초 같은 해 7월로 예정됐던 입주가 3개월 이상 지연되자, A씨는 11월 계약 해제와 함께 분양대금 10% 상당의 위약금 지급을 청구했다.

건물 시행사와 관리형 토지신탁 계약을 맺고 분양계약을 직접 맡은 매도인 K신탁사는 위약금 지급을 거부했다. "분양해약금 반환 등 매도인으로서 발생하는 일체의 의무는 위탁자(시행사)가 부담한다"는 분양계약상 책임한정특약을 내세웠다. 

이에 A씨가 낸 소송에서 1·2심에 이어 이어 대법원은 K신탁사의 주장을 배척하고 A씨 손을 들어줬다. 재판부는 해당 책임한정특약이 약관법상 사업자의 설명 의무 대상인 '중요한 내용'에 해당한다고 판단했다. 신탁사의 채무 이행 책임을 제한하는 조항은 수분양자의 계약 체결 여부에 직접적인 영향을 미치기 때문이다.

재판부는"해당 특약이 신탁업계에서 통용된다 하더라도, 관리형 토지신탁 등에 전문지식이 없는 일반 수분양자 입장에서는 별도 설명 없이 특약 존재와 내용을 미리 예상하기 어렵다"며 "설명 의무를 다하지 않은 책임제한 특약은 효력을 인정할 수 없다"고 판시했다.

정희원 기자 tophee@hankyung.com