장특공 개편 가능성에 시장 혼선…매물 출회·버티기 엇갈려

실거주 중심 세제 개편 가능성
세 부담 불확실성에 관망세 확산

장기보유특별공제(장특공) 개편 논란이 확산되면서 부동산 시장의 셈법이 복잡해지고 있다. 비거주 보유 주택에 대한 세제 혜택 축소와 실거주 중심 개편 가능성이 부각되자, 시장에서는 매물 출회와 ‘버티기’가 동시에 나타나는 등 혼선이 커지고 있다. 

이재명 대통령은 24일 엑스(X·옛 트위터)에 “살지도 않을 집을 오래 보유했다는 이유로 세금을 깎아주는 것은 비정상”이라며 장특공 개편 필요성을 재차 강조했다. 비거주 상태로 주택을 보유한 1주택자에 대한 세제 혜택을 축소하고, 실거주 중심으로 공제 체계를 개편해야 한다는 문제의식이 재확인 된 것으로 풀이된다. 

서울 중구 남산에서 바라본 도심 아파트 모습. 뉴시스

◆장특공 구조 논란…보유만으로 혜택 적절한가

장특공은 1세대 1주택자가 12억원을 초과하는 주택을 양도할 때 보유·거주 기간에 따라 양도차익의 최대 80%를 공제해주는 제도다. 보유 기간과 거주 기간에 따라 각각 최대 40%까지 공제되며 이를 합산해 공제율을 산정한다. 이 제도는 1989년 단기 매매 등 부동산 투기 억제와 장기 보유에 따른 물가 상승분을 반영하기 위해 도입됐다.

이 대통령의 이날 발언은 장특공이 ‘보유’만으로도 세제 혜택을 제공하고, ‘갭투자’에도 공제가 적용되는 구조를 문제로 본 것으로 해석된다. 앞서 구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 지난 22일 국회 법제사법위원회에서 “장특공제 폐지는 결정된 바 없다”고 밝혔지만, 대통령이 연이어 개편 필요성을 언급하면서 정책 불확실성이 커지고 있다.

이재명 대통령이 지난 16일 청와대에서 열린 수석보좌관회의에서 발언하고 있다. 연합뉴스

◆장특공 축소 가능성에 혼란...“이제 장기거주특별공제” 

시장에서는 사실상 6·3 지방선거가 끝나고 7월 ‘세법 개정안’에 장특공 개편안이 포함될 가능성에 무게를 두고 있다. 그때까지는 세 부담 불확실성으로 매수·매도 관망세가 이어질 전망이다. 서울 강남구 개포동 공인중개사 A씨는 “매매든 전세든 물건도 없고, 쉽게 거래가 되는 분위기가 아니”라고 말했다. 

시장 참여자들의 셈법도 엇갈리면서 혼선이 나타나고 있다. 부동산 온라인 커뮤니티에서는 비거주 상태로 장기간 보유한 1주택자의 양도세를 두고 ‘1억원대’와 ‘4억원대’로 각각 계산하는 글이 올라오며 논쟁이 벌어지기도 했다. 장특공 적용 방식과 과세 구간 해석에 따라 결과가 크게 달라질 수 있기 때문이다.

김제경 투미부동산컨설팅 대표는 세계일보와 통화에서 “보유 기간 공제를 축소하고 거주 기간 공제 중심으로 재편할 가능성이 크다”며 “업계에서는 거주 기간에 따라 연 8%씩 공제를 적용해 최대 80%까지 인정하는 방식 등이 거론되고 있다”고 말했다. 그는 이어 “이 같은 방향이 현실화될 경우 사실상 ‘장기보유특별공제’가 아니라 ‘장기거주특별공제’에 가까운 구조로 바뀌는 것 아니냐는 평가도 나온다”고 덧붙였다.

신진영 기자 sjy@segye.com