이오타2 리파이낸싱 극적 타결...한투리얼 '반대→동의' 선회

현산과 직접 인수 시나리오 접어
서울역 2조 개발 정상화 기대감

이 기사는 04월 24일 09:27 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.

서울 남대문로5가 메트로타워·서울로타워를 재개발해 조성하는 복합업무시설 '이오타 서울2' (가운데) 예상도. 한경DB

서울역 인근 초대형 복합개발 사업인 ‘이오타 서울2’ 리파이낸싱이 극적으로 타결됐다. 그간 중순위 대주인 한국투자리얼에셋운용의 반대로 막판 진통을 겪던 정상화 작업이 궤도에 오르면서, 공매 위기에 몰렸던 서울역 일대 2조원대 개발사업도 일단 한숨을 돌리게 됐다.

24일 금융투자업계에 따르면 이지스자산운용이 추진 중인 이오타 서울2 리파이낸싱에 한국투자리얼에셋운용이 최종 동참하기로 하면서 자금 재조달 작업이 사실상 마무리 단계에 들어갔다. 이에 따라 한투리얼과 손잡고 이오타 서울2를 직접 인수하는 방안을 검토해 온 IPARK현대산업개발은 이날 예정됐던 투자심의를 중단한 것으로 전해졌다. 업계에선 그동안 한투리얼의 반대가 리파이낸싱 성사의 최대 변수였던 만큼, 이번 결정으로 공매 직전까지 몰렸던 사업 정상화 가능성이 다시 살아났다고 보고 있다.

이오타 서울2는 서울 중구 남대문로5가 일대 메트로타워·서울로타워를 재개발하는 사업이다. 인근 밀레니엄 힐튼 서울 부지와 연계한 ‘이오타 서울’ 개발의 한 축으로, 총사업비만 2조원 안팎에 이르는 서울역 일대 초대형 프로젝트다. 이지스는 메트로타워와 서울로타워를 연면적 약 12만783㎡ 규모의 대형 오피스로 재개발할 계획이었지만, 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환이 지연되면서 올해 1월 만기가 돌아온 브리지론 연장이 무산돼 기한이익상실(EOD)이 발생했다. 이후 담보권 실행 절차가 진행되며 자산은 공매 수순에 들어갔다.

공매 1회차 입찰은 오는 27일로 예정됐다. 실제 낙찰까지는 시간이 남아 있었지만, 시장에선 그 전에 리파이낸싱이 성사되느냐가 이오타 서울2의 운명을 가를 핵심 변수로 봐왔다. 이번에 한투리얼이 입장을 바꾸면서 공매 현실화 가능성도 그만큼 낮아지게 됐다.

이오타 서울2의 브리지론은 선순위 4800억원, 중순위 1400억원, 후순위 970억원 등 총 7170억원 규모로 설계됐다. 공매가 현실화하면 선순위 대주가 먼저 원리금을 회수하고, 남는 금액으로 중·후순위 대주와 에쿼티를 방어해야 한다. 낙찰가가 낮아질수록 손실이 하위 투자자에게 집중되는 구조여서, 업계에선 그동안 “핵심 쟁점은 사업권보다 손실 부담”이라는 평가가 많았다.

이지스는 이를 막기 위해 메리츠금융그룹 3600억원, NH투자증권 1300억원의 신규 선순위 자금과 대명소노그룹의 700억원 후순위 대출확약서(LOC)를 바탕으로 리파이낸싱 구조를 짜 왔다. 하지만 950억원 규모의 중순위 자금을 운용 중인 한투리얼이 중순위 대주단 가운데 유일하게 반대 의사를 고수해 막판까지 불확실성이 이어졌다.

실제 한투리얼은 한때 IPARK현대산업개발과 손잡고 이오타 서울2를 직접 인수하는 방안까지 추진한 것으로 전해졌다. 그러나 이 과정에서 중순위 대출 수익자인 지방행정공제회와 노란우산공제회가 출자전환에 반대하면서 제동이 걸렸다. 회수형 대출이 장기 개발 투자로 바뀌는 데 대한 수익자 부담이 컸던 데다, 운용사로서도 수익자 의사에 반하는 결정을 밀어붙이기 어려웠다는 분석이다.

결국 한투리얼은 기존 방침에서 물러나 리파이낸싱 동참 쪽으로 선회했다. 업계에선 이를 두고 “직접 인수 시나리오보다 수익자 반대에 따른 부담이 더 컸던 것”이라는 해석을 내놓고 있다. 한투리얼이 리파이낸싱에 참여하기로 하면서 이날 예정돼 있던 현대산업개발의 투심도 취소됐다.

이번 타결로 이오타 서울2는 최악의 국면은 일단 피하게 됐다. 공매가 장기화할 경우 PFV 에쿼티 투자자와 하위 투자자의 손실 가능성이 커질 수밖에 없었기 때문이다. 이지스도 앞서 “여러 차례 유찰 뒤 낙찰될 경우 PFV 에쿼티 투자자의 손실이 발생할 가능성이 높다”며 “공매로 자산이 처분될 경우 이오타 서울2 추진은 어렵게 된다”고 밝힌 바 있다.

시장 관심은 이제 리파이낸싱 최종 결과와 이후 사업 정상화 속도로 옮겨가고 있다. 힐튼호텔 부지는 이미 본PF 전환 뒤 공사가 진행 중이지만, 메트로·서울로타워 부지까지 정상 궤도에 올라야 서울역 일대 통합 개발 청사진도 완성될 수 있어서다. 부동산업계 관계자는 “이번 한투리얼 선회로 가장 큰 불확실성 하나는 걷어냈다”면서도 “리파이낸싱이 마무리되더라도 본PF 전환과 착공, 임차인 확보 등 넘어야 할 과제는 여전히 적지 않다”고 말했다.

민경진 기자     min@hankyung.com