[단독] 국민연금, 1조원대 홍콩 빌딩도 살려냈다…타워535 사실상 '완판'

코즈웨이베이 ‘타워535’ 임대율 96%
공동투자자 지분 할인매입해 수익성↑
작년 말 감정가, 원가 대비 12% 높아
원그로브·CIBC 이어 '전화위복' 사례

이 기사는 04월 23일 15:05 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.

홍콩 코즈웨이베이 소재 랜드마크 빌딩인 '타워535' 전경. 피닉스자산운용 제공

국민연금이 대규모 공실 우려에 휩싸였던 홍콩 프라임 오피스 ‘타워535’를 정상 궤도에 올려놓았다. 위워크 이탈과 홍콩 오피스 시장 침체로 손실 우려가 제기됐지만 선제적 대출 상환과 공동투자자 지분 할인 매입, 임차인 재구성 등을 통해 공실을 메우는 데 성공했다. 집중 관리가 시급한 ‘텐 핑거(Ten Fingers)’ 자산으로 분류됐던 국내외 프로젝트들이 잇따라 반전에 성공하고 있다는 분석이 나온다.

23일 서미화 더불어민주당 의원실과 금융투자업계에 따르면 국민연금이 2015년 지분 50%를 투자한 홍콩 코즈웨이베이 소재 오피스·리테일 복합 자산 타워535는 현재 임대율 96%를 기록하고 있다. 입·퇴점 과정에서 발생하는 자연공실을 감안하면 사실상 만실에 가까운 상태다. 지난해 12월 기준 감정가는 최종 매입원가인 약 1조2646억원보다 12% 높은 1조4000억원대로 추산된다. 한때 대규모 손실 우려를 산 자산이 임대와 자산가치 측면 모두에서 반등에 성공한 것이다.

타워535는 홍콩 핵심 상권에 자리한 오피스·리테일 복합 자산으로, 글로벌 설계사무소 SOM이 설계를 맡은 랜드마크급 건물이다. 연면적은 약 2만5100㎡, 25층 규모로 2015년 준공됐다. 이후 홍콩 시위와 코로나19 팬데믹, 오피스 수요 둔화가 겹치면서 자산 운용 여건은 급격히 악화됐다. 특히 건물 임대 면적의 약 30%를 차지하던 위워크가 빠져나가면서 대규모 공실에 따른 자산가치 훼손 우려가 커졌다.

국민연금은 자산을 서둘러 정리하는 대신 임차인 재편과 정상화 작업에 집중했다. 대형 공실이 발생한 뒤에도 자산의 입지 경쟁력과 회복 가능성을 높게 보고 운용 전략을 재정비한 것이다.

기금운용본부는 2024년 10월 대체투자위원회를 열어 이 자산의 기존 담보대출을 만기 전 전액 상환하기로 결정했다. 높은 이자 비용 등을 고려한 선제 대응이었다. 아울러 기존 공동투자자의 평가금액 기준 에쿼티를 대폭 할인 매입하는 방안도 승인했다. 단순한 방어 조치에 그치지 않고, 시장 침체 국면에서 자산 지배력을 강화하고 향후 회복 이익을 극대화하는 방향으로 구조를 재편한 것으로 해석된다. 이 과정에서 해당 자산 운용을 맡아온 글로벌 대체투자 자산운용사 피닉스프로퍼티인베스터스 역시 공동투자자로서 보유하던 평가금액 기준 에쿼티를 할인 매각하는 방식으로 부담을 나눈 것으로 알려졌다.

국민연금이 위기를 기회로 바꾸는 방식은 최근 다른 대형 부동산 투자에서도 반복되고 있다. 마곡 원그로브는 시공사 워크아웃이라는 악재를 딛고 리테일 임대율이 95%를 웃도는 수준까지 올라섰고, 토론토 CIBC스퀘어 타워2는 글로벌 오피스 불황 속에서도 완공 전 임대율 100%를 달성했다. 타워535 역시 이런 흐름 속에서 ‘해외판 원그로브’로 불릴 만한 프로젝트라는 평가가 나온다.

글로벌 부동산업계 관계자는 “타워535는 홍콩 핵심 입지에 자리한 코어 성격의 프라임 자산으로, 이런 자산은 대출을 선제적으로 상환해 보유 기간을 늘린 뒤 부동산 사이클 회복 국면에서 매각을 추진하는 전략이 유효할 수 있다”며 “국민연금이 국내 마곡 원그로브 정상화에 이어 해외 부동산에서도 적극적인 사전 대응으로 안정화 성과를 낸 사례”라고 말했다.

국민연금 사정에 정통한 한 관계자는 “타워535에 이어 ‘아픈 손가락’으로 분류됐던 다른 글로벌 자산들도 어떤 방식으로 반전에 성공할지 시장의 관심이 커지고 있다”며 “추가적인 정상화 사례가 나올지 주목된다”고 말했다.

민경진 기자 min@hankyung.com