‘공급’ 외친 정부, ‘수요’ 옥죄는 대출 규제…"정책 엇박자 해소해야"

이재명 정부, 공공주도 110만 호 공급 순항 중이나 대출·다주택 규제가 ‘발목’
“단순 건설 넘어 시장 수요와 맞물려야 부동산 안정 실현 가능”

정부가 주택공급 확대라는 정책 기조를 견지하며 '공공 주도'의 속도전에 나서고 있다. 하지만 한편에서는 대출 규제와 다주택자 압박을 통한 강력한 수요 억제책이 병행되면서, 공급과 수요의 괴리가 시장 불안을 키울 수 있다는 지적이 나온다.

◆'공공'에 방점 찍힌 110만 호 공급 로드맵

대한건설정책연구원이 23일 발표한 논단 '이재명 정부의 주택정책과 보완점'에 따르면, 현 정부는 임기 내 공적 주택 110만 호 공급을 목표로 공공 주도 정책을 가속화하고 있다. 한국주택토지공사(LH)가 공공택지를 민간에 매각하지 않고 직접 시행을 확대하는 방식이 대표적이다.

특히 정비사업에서도 공공성을 강화하는 추세다. 공공이 시행하는 재개발·재건축 사업에 용적률 인센티브(법적 상한의 최대 1.3배)를 부여해 사업성을 높이는 등 민간보다는 공공의 역할을 극대화하고 있다. 여기에 신혼부부 특공 신설, 고령자 복지주택 등 생애주기별 맞춤형 주거복지도 촘촘해졌다는 평가를 받는다.

◆"집은 짓는데 살 길은 막혔다" 상이한 정책 방향성

문제는 시장 안정이라는 최종 목적지를 향해 가는 '공급'과 '수요' 정책이 서로 다른 방향을 보고 있다는 점이다. 정부는 지난해 6.27 대출규제를 시작으로 수도권 주택담보대출 상한을 제한하고 스트레스 DSR을 도입하는 등 돈줄을 죄고 있다.

이은형 대한건설정책연구원 경제금융연구실 연구위원은 "장·단기적으로 주택공급이 늘더라도 그만큼의 수요가 맞물리지 못한다면 정책 목표와의 괴리가 발생할 수 있다"고 경고했다. 시세에 따른 여신 한도 차등화와 가산 금리 상향 등은 시장의 실구매력을 위축시켜 공급 효과를 반감시킬 수 있다는 분석이다.

다주택자에 대한 규제 강화도 논란의 중심이다. 정부는 다주택자의 매물이 무주택자에게 돌아가는 것을 선순환으로 보지만, 이는 주택의 동질성과 항상성을 전제로 한 이론적 접근에 불과하다는 지적이다. 실제 시장에서는 임차 수요를 뒷받침할 민간 임대용 주택 공급이 줄어드는 부작용이 나타날 수 있기 때문이다.

◆'집값 이슈화'보다 실용적 조율 절실

전문가들은 지난 대선 당시 건설·부동산 이슈를 부각하지 않았던 '실용적 접근'을 되새겨야 한다고 입을 모은다. 지금처럼 '주택공급' 자체보다 '집값 잡기(수요 억제)'를 이슈로 부각하는 방식은 오히려 시장 피로도를 높일 수 있다는 것이다.

이 연구위원은 "모든 수요를 실거주 매매와 공공주택으로만 충족하기엔 한계가 명확하다"며 "내수 경제와 밀접한 건설 산업의 특성을 고려해 공급 확대와 수요 억제를 어떻게 조화롭게 다룰지에 대한 정책적 고민이 시급하다"고 제언했다.

결국 110만 호라는 '물량'의 숫자보다 중요한 것은 그 물량이 시장에서 원활하게 소화될 수 있는 '여건'을 만드는 일이다. 공급의 속도에 맞춰 금융·세제 정책의 유연한 조율이 뒷받침되지 않는다면, 시장 안정은 여전히 먼 나라 이야기가 될 수밖에 없다.

이규현 기자 leekh1220@idaegu.com