서울 아파트 공급 둔화 뚜렷…입주 공백 우려에 신규 분양 부각

2025년 서울 인허가 26.3%·분양 53% 감소로 공급 선행지표 위축

올해부터 입주도 감소세…4월 분양 ‘공덕역자이르네’ 수요 기대

서울 아파트 공급이 눈에 띄게 둔화되면서 향후 입주 물량 축소에 대한 우려가 커지고 있다. 선행 지표로 꼽히는 인허가 물량이 감소하는 흐름 속에서, 실수요자들의 선택 폭 역시 점차 좁아질 수 있다는 관측이다.

국토교통부 주택통계에 따르면 2025년 서울 아파트 인허가 물량은 3만5,124세대로 집계되며 전년(4만7,632세대) 대비 26.3% 감소했다. 특히 2025년 12월 인허가는 1,800세대 수준에 머물러 전년 동월 대비 89.9% 줄어드는 등 공급 위축이 뚜렷하게 나타났다. 같은 기간 분양 물량도 1만2,654세대로 전년(2만7,083세대)보다 53.3% 감소했다.

이 같은 흐름은 올해 들어서도 이어지고 있다. 2026년 1~2월 서울 아파트 인허가는 2,858세대로, 전년 동기(6,666세대) 대비 57.1% 감소한 것으로 나타났다.

준공 물량 역시 감소세로 돌아서는 모습이다. 과거 인허가 물량이 반영되며 지난해 일시적으로 증가했던 준공 실적은 올해 들어 다시 줄어들고 있다. 2026년 1~2월 준공 물량은 4,750세대로 전년 동기(6,129세대) 대비 22.5% 감소했다. 최근 인허가 감소 흐름을 고려하면 향후 3~5년 뒤 입주 물량 축소는 불가피할 것으로 보인다.

실제 부동산R114 자료를 보면 서울 아파트 입주 물량은 올해 2만7,127세대에서 내년 1만7,012세대, 2028년에는 1만3,565세대까지 감소할 것으로 전망된다. 정부가 지난해 9·7 대책을 통해 2030년까지 수도권 135만 세대 공급 계획을 제시했지만, 실제 입주까지는 상당한 시간이 소요되는 만큼 단기적인 공급 공백을 해소하기에는 한계가 있다는 지적이다.

이처럼 공급에 대한 불확실성이 커지는 가운데 시장을 지탱하는 주체는 실수요 중심으로 재편되는 분위기다. 과거 전세를 활용한 갭투자 등 투자 수요 비중이 높았다면, 최근에는 다주택자 규제 강화 등의 영향으로 1주택자와 무주택자의 실거주 목적 거래가 중심을 이루고 있다. 투자 수요가 줄며 전체 거래량은 감소했지만, 시장 내 허수요가 줄고 실입주 수요 비중이 높아지면서 가격 하락 폭이 제한될 가능성도 제기된다.

이 가운데 자이S&D는 4월 서울 마포구 도화동 일원에서 ‘공덕역자이르네’를 분양한다. 마포로1구역 도시정비형 재개발 정비사업을 통해 조성되며, 지하 4층~지상 20층, 2개 동, 전용면적 48~59㎡ 총 178세대 중 177세대(보류지 1세대)가 일반분양된다.

공덕역자이르네는 지하철 5·6호선과 경의중앙선, 공항철도가 지나는 공덕역이 반경 500m 이내에 위치한 쿼드러플 초역세권 단지다. 공덕역에 신안산선(계획)이 추가될 경우 5개 노선을 이용할 수 있는 펜타역세권으로 확대될 전망이다.

이와 함께 강변북로와 올림픽대로, 내부순환로 등 주요 간선도로 진입이 용이해 차량을 이용한 서울 전역 이동도 편리하다. 공덕역 일대 버스정류장을 중심으로 일반·간선·지선·직행·공항버스 등 20여 개 노선이 운행되고 있다.

단지 반경 500m 이내에 염리초와 동도중이 위치해 있으며, 명문 학군인 숭문중·고를 비롯해 서울여자중·고, 서울디자인고, 일성여자중·고 등 교육시설이 인근에 자리하며 대흥역 학원가도 가깝다.

이외에도 단지 인근에는 이마트(마포점) 등 대형마트를 비롯해 은행, 우체국, 병원, 카페, 편의점 등 다양한 생활편의시설이 밀집해 있어 일상생활이 편리하다. 마포경찰서와 서울서부지방검찰청, 서울서부지방법원 등 주요 공공기관이 인접해 있으며, 마포구보건소를 비롯해 신촌세브란스병원, 신촌연세병원, 용산성심병원 등 주요 의료시설도 차량으로 이용이 가능하다. 단지 내에는 입주민의 휴식과 여가를 위한 커뮤니티 시설이 조성될 예정이다.

한편, 공덕역자이르네 견본주택은 서울특별시 서초구 서초동 일대에 마련되며, 입주는 2029년 1월 예정이다.