“여윳돈 있으세요?… 경매로 알짜 매물 싸게 잡을 기회”

이현정 대표의 경매로 목돈 굴리기

“지금 여윳돈이 있다면 경매로 자산을 불리기 정말 좋은 시기입니다. 대출 규제가 심해 경매 시장에 좋은 물건이 나와도 자금 마련이 어려워 입찰을 망설이는 투자자가 대부분이죠. 자금력이 있다면 알짜 매물을 싼값에 잡을 좋은 기회죠.”

전업주부 출신으로 18년 경력의 경매 전문가인 이현정<사진> 즐거운컴퍼니 대표는 21일 땅집고 인터뷰에서 “경매 시장이 팽창하고 돈줄이 막힌 지금이 여윳돈을 가진 자산가나 목돈 활용법을 고민하는 은퇴자 입장에선 경매 투자하기에 유리한 상황”이라고 했다.

이 대표는 “3~4년 전 ‘영끌’(영혼까지 끌어모은)로 부동산을 산 투자자들이 경기 침체로 이자를 감당하지 못해 경매로 넘어가는 물건이 급증하고 있다”면서 “아파트나 빌라 같은 주거용 부동산은 물론 제법 수익성 있는 상가와 토지도 경매 시장에 나온다”고 했다.

실제로 최근 법원 경매 시장에는 물건이 쌓이고 있다. 땅집고옥션에 따르면 올 3월 입찰에 부쳐진 전국 경매 물건은 총 3만1860건. 1년 전(2만559건)보다 55% 늘었다. 같은 기간 평균 낙찰가율은 66.7%에서 62.8%로 하락하고, 평균 응찰자 수 역시 4.2명에서 3.6명으로 줄었다. 이 대표는 “물건은 늘었는데 입찰 경쟁이 덜해 싸게 낙찰받을 수 있게 됐다”고 했다. 그는 땅집고옥션이 다음달 19일 첫 선보이는 ‘왕초보 부자 만들기 경매 스쿨’ 과정 중 ‘자산가를 위한 프리미엄 실전 경매 투자’ 강의를 맡는다.

경기도 의정부지법 고양지원 경매 법정을 찾은 응찰자들이 관련 서류를 작성해 입찰함에 넣고 있다. 최근 부동산 경기 침체로 경매 물건이 늘고 있다. /조선일보 DB, 그래픽=김현국

2009년 처음 경매를 시작한 이 대표도 부동산 고수는 커녕 사실상 까막눈이었다. 당시 부동산 시장이 끝물이라는 뉴스가 쏟아졌다. 하지만 늦둥이 셋째를 낳은 뒤 돈을 바짝 벌어야겠다는 의지로 경매를 시작했다. 경매 관련 책이 많지 않던 시절인데도 동네 도서관을 찾아 30~40권을 몽땅 읽었다. 새벽 4시 집에서 나가 경매 법정을 돌며 임장까지 마치고 다음날 새벽 1시에 귀가하는 날이 이어졌다. 그 결과 경매 시작 3년여 만에 부동산 50건을 낙찰받아 굴리는 전문가로 성장했다. 초반에는 빌라와 아파트 같은 주거용 부동산으로 시작했지만 자금이 모인 후에는 상가와 토지까지 투자 영역을 넓혔다.

그러나 이 대표는 자산이 아무리 많아도 본인 성향이나 목적에 따라 경매 투자 방식을 명확히 하는 것이 가장 중요하다고 했다. 먼저 단기 매도를 반복해 자금을 불리고 싶다면 아파트 경매가 적합하다. 현재 정책상 집이 한 채만 있어도 주택담보대출 받기가 어려운 시기여서 경쟁률이 낮아진 덕분이다. 대출 문턱이 비교적 낮은 비규제지역에선 아파트 여러 채를 낙찰받아 임대 놓으면서 자산을 불리는 방법도 있다.

사옥을 마련하거나 다른 사업에 도전하고 싶다면 법인 명의를 활용하면 좋다. 상가 등 비주거용 부동산은 법인 명의로 낙찰받아 사업장으로 쓰고, 개인 명의로 주거용 부동산에 투자해 수익을 내는 이른바 ‘투 트랙’ 전략을 구사하라는 것.

이 대표 강의를 듣고 투자에 성공한 수강생도 많다. 경기 파주시 창고를 낙찰받아 사업 터전으로 꾸린 A씨가 대표적. 그는 3개동으로 이뤄진 감정가 23억원 상당 상가를 반값 수준인 13억원에 낙찰받았다. 이 대표는 “리모델링을 통해 1개동은 사옥으로 쓰고 나머지는 카페와 펜션으로 각각 운영해 본인만의 마을을 만들었다”고 했다. B씨는 은퇴를 3년 앞두고 종잣돈 2억원으로 경매에 도전해 성공했다. 10억여원에 경매로 나왔던 충남 천안시 다가구주택을 대출 80%를 끼고 낙찰받았고, 현재 월세로 300만~400만원을 받고 있다.

이 대표는 “경매는 타겟 지역이나 물건마다 조건이 천차만별이어서 입찰 전 전문가 컨설팅을 받는게 좋다”면서 “지난 18년 동안 몸으로 부딪혀가며 배운 생계 경매 노하우를 이번 땅집고옥션 강의에서 공개할 예정”이라고 했다.