[디벨로퍼 인사이드] 사모펀드 주인 맞은 SK디앤디… 1조 부채·지산 리스크 ‘시험대’
부동산 개발 계획만으로 빚을 내 땅을 사고 건물을 지어 분양하던 디벨로퍼 중심의 개발 모델이 한계에 다다랐다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 제도 개편으로 자기자본 부담이 커진 데다 금리 상승과 분양 침체, 대출 부담까지 겹치며 개발 시장 전반에 생태계 붕괴 신호가 뚜렷해지고 있다.
경기가 좋을 때는 이른바 ‘5%의 마법’으로 불리며 막대한 수익을 거둘 수 있었지만, 시장이 꺾이자 돈을 빌려준 금융권까지 리스크가 전이되는 구조가 드러나고 있다.
본지는 ‘디벨로퍼 인사이드’ 시리즈를 통해 저자본·고레버리지 구조의 한계를 짚고, 자금 경색과 분양 침체가 맞물린 개발 시장의 위기를 추적한다.
특히 디벨로퍼별 재무 상태와 사업 구조를 분석해, 위험 신호의 실체를 드러낼 계획이다. [편집자 주]
SK디스커버리에서 사모펀드 한앤컴퍼니로 경영권이 넘어간 디벨로퍼 SK디앤디가 지난해 말 수익성 위축과 프로젝트파이낸싱(PF) 리스크가 동시에 부각되며 시험대에 오른 모습이다.
21일 공시에 따르면 SK디앤디의 2025년 연결 기준 매출은 4458억원으로 전년(8709억원) 대비 48.8% 감소했다. 에너지 사업 부문인 SK이터닉스 인적분할에 따른 외형 축소 영향이 본격 반영된 결과다.
같은 기간 영업이익은 378억원, 당기순이익은 54억원으로 각각 29.6%, 87.8% 줄은 것으로 나타났다.
수익성 악화의 핵심 원인은 금융비용 부담이다. 금융원가가 530억원에 달해 영업이익(378억원)을 웃돌며 역마진 구조가 형성됐다.
재무구조 역시 부담이 커졌다. 부채총계는 1조79억원으로 전년(8922억원) 대비 약 13.0% 증가하며 부채 1조원대에 진입했다. 자본총계는 5787억원 수준이며 부채비율은 174.2%로 전년 156.6% 대비 증가했다.
현금및현금성자산은 1181억원으로 전년 441억원 대비 증가했다. 다만, 실제 영업활동현금흐름이 -2652억원으로 대규모 순유출을 기록하며 영업활동이 아닌 외부 조달 및 구조 재편 과정에서 확보된 것으로 분석된다.
현금 회수 지연도 부담 요인이다. 매출채권 및 미수금은 304억원에서 650억원으로 두 배 이상 늘었다. 특히 일부 지식산업센터 사업장에서 분양대금 회수가 지연되며 장부상 매출이 현금으로 전환되지 못하는 구조가 나타났다.
PF(프로젝트파이낸싱)도 리스크 요인으로 나타났다. 이 가운데 군포 트리아츠 지식산업센터 프로젝트의 경우 책임착공 및 책임준공 미이행 시 약 5520억원 규모의 중첩적 채무인수의무를 부담해야 하는 약정이 존재한다.
서울 구로구에 공급한 지식산업센터 ‘생각공장 구로’ 역시 미분양 담보대출과 관련해 398억원 규모 신규 연대보증이 결의되며 재무 부담으로 직결되는 모습이다.
한편, 한앤컴퍼니는 지난해 9월 SK디스커버리가 보유하던 지분 31.27%(582만1751주)를 약 742억원(주당 1만2750원)에 인수하며 단독 최대주주에 오른 바 있다.
이후 자진 상장폐지를 목표로 10월과 12월 두 차례 공개매수를 진행해 현재 약 78.7%의 지분을 확보했다. 향후 비상장사 전환이 완료되면 분기 실적 부담에서 벗어나 자산 매각과 구조조정을 보다 유연하게 추진할 수 있을 것으로 전망되고 있다.
또한, SK디앤디는 한앤컴퍼니의 단독 최대주주 등극 이전인 지난해 3월 자회사 디앤디프라퍼티솔루션(DDPS)을 통해 코리빙 기업 로컬스티치를 흡수합병한 바 있다. 주거 브랜드 ‘에피소드’를 중심으로 콘텐츠 경쟁력을 강화하고 운영 기반 수익 모델을 확대하려는 전략으로 풀이된다.
시장에서는 한앤컴퍼니가 비상장 전환 이후 자산 효율화 전략을 본격화할 것으로 전망하고 있다. 로컬스티치 인수를 통한 운영형 사업 확대와 함께 보유 자산 매각 및 리츠 이관 등을 통해 운영 효율화 구조로 전환하며 기업가치를 끌어올릴 가능성도 제기되고 있다.
SK디앤디 측은 “거래 상대방에 대한 신용검증 절차를 원칙으로 건전한 거래만을 수행하고 있다”며 “대손위험 노출정도가 중요하지 않은 수준으로 유지될 수 있도록 지속적으로 신용도를 재평가하고 채권 잔액을 관리하고 있다”고 밝혔다.
그러면서 “유동성 전략 및 계획을 통해 자금부족에 따른 위험을 관리하고 있다”며 “금융상품의 만기와 영업현금흐름의 추정치를 고려해 금융자산과 금융부채의 만기를 대응시키고 있다”고 덧붙였다.
홍승표 기자 sphong@viva100.com