[챗집피티]강남 구축 '세대교체'…대치쌍용1차, 완성형 입지의 힘

[대치쌍용1차아파트 주택재건축정비사업편]

[편집자주] 도시가 변화하고 있습니다. 낡은 건물과 위험한 다리, 들쭉날쭉한 마을이 정비사업으로 다시 움직이기 시작했습니다. '챗집피티'는 이 변화의 한복판을 기록하고 공유합니다. 도시정비사업과 부동산의 '현재'를 쉽고 정확하게 풀어내기 위한 시도로 서울과 수도권 주요 재건축·재개발 구역들의 히스토리와 이슈, 추진 상황, 시장 반응까지 한 번에 정리해 드립니다.

[컷대]챗집피티/그래픽=윤선정

서울 강남권 재건축 시장에서 후발주자로 평가받던 대치쌍용1차가 최근 시공사 선정을 계기로 본격적인 사업 궤도에 올라섰다. 사업 속도는 다소 늦었지만 입지와 학군, 사업성 등 핵심 요소를 고루 갖춘 만큼 향후 강남 재건축 시장에서 존재감이 커질 것이란 평가가 나온다. 인근 대치동 은마 아파트, 미도 아파트 등과 함께 대치 신축벨트를 형성하며 세대교체가 다가오고 있다.

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'좋아서 늦었다'…정체 길었던 재건축

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대치쌍용1차 재건축 사업은 서울 강남구 대치동 66번지 일대에 지하 4층~지상 49층, 6개 동, 약 999가구 규모의 대단지로 조성되는 프로젝트다. 총 공사비는 약 6892억원 수준이다.

강남 역세권 입지에도 사업 속도가 빠른 편은 아니었다. 오히려 오랜 기간 정체를 겪으며 후발주자로 분류돼 왔다. 배경에는 단지 자체의 특성이 자리한다. 1983년 준공된 이후 40여년 이상된 구축이지만 건물 상태가 비교적 양호했다. 실거주 비중이 높아 재건축 필요성에 대한 주민 간 공감대 형성이 쉽지 않았기 때문이다.

여기에 과거 강화된 안전진단 규제까지 겹치면서 안전진단을 통과하지 못하고 미뤄지는 등 사업은 장기간 속도를 내지 못했다. 다만 최근 규제 완화 흐름과 시공사 선정이 맞물리면서 사업은 본격적인 추진 단계로 진입한 상황이다.

대치쌍용1차 재건축 사업 조감도 / 사진=서울시 정보몽땅

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학군·초역세권·래미안 브랜드까지…대치동 완성형 입지의 힘

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입지 경쟁력은 이 단지의 가장 큰 강점으로 꼽힌다. 지하철 3호선 학여울역을 도보 2분 이내로 이용할 수 있는 초역세권 입지로, 강남 주요 업무지구 접근성이 우수하다.

특히 대치동 학원가와 인접한 교육 환경은 대체 불가능한 수요 기반으로 평가된다. 대치동 일대는 전국에서 가장 밀집된 사교육 인프라를 갖춘 지역이다. 중·고교 학군과 학원가 접근성이 주거 선택의 핵심 요소로 작용한다. 이 같은 입지 특성은 실수요를 꾸준히 유입시키며 가격 하방을 지지하는 역할을 한다는 분석이다.

여기에 최근 시공사 선정까지 완료되며 사업은 더 속도를 내는 분위기다. 시공사는 삼성물산으로 신규 단지명은 '래미안 르네아르 대치'로 제시됐다. 예술적 주거 공간이라는 콘셉으로 전 가구에 조망권을 극대화 한다는 계획이다. 이는 프리미엄 형성에도 직접적인 영향을 줄 수 있는 요소로 평가된다.

학군과 교통 면에서 입지는 물론 삼성 래미안이라는 상위 브랜드까지 더해져 미래 가치는 더욱 높아질 것이라는 분석이 우세하다.

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1년새 11억 껑충 '38억대' 형성…추가 상승 여력도 충분

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대치쌍용1차는 시세는 전용면적 83㎡ 기준 지난해 9월 37억5000만원에 최고가를 기록했다. 전년대비 큰폭의 상승세였다. 2024년 9월 25억대 후반에서 26억대 후반까지 거래가 이뤄졌다. 1년여만에 11억원 이상 껑충 뛴 셈이다.

지난해 8월 전용면적 128㎡은 46억원에 거래되며 신고가를 기록했다. 지난해 3월 전용면적 148㎡은 42억5000만원에 거래됐다. 올해 들어 거래가 활발하지는 않았지만 최근 나와있는 매물도 비슷한 호가를 유지하고 있다.

인근 대치·도곡 일대 신축 아파트와 비교하면 추가 상승 여력은 존재하지만 절대 가격 자체가 높은 만큼 초기 진입 부담도 적지 않다. 이에 따라 투자 관점에서는 단순 시세 상승보다는 사업 진행 과정에서 발생하는 비용 구조를 함께 고려해야 한다는 분석이 나온다.

서울 강남구 대치동 '대치쌍용1차' 아파트 전경 /사진=김사무엘

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용적률 등 사업성 좋지만 …분담금·초과이익환수 남은 변수

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사업성 측면에서도 경쟁력이 있다는 평가다. 기존 용적률은 약 169% 수준으로 재건축을 통해 약 299%까지 상향될 예정이다. 용적률 상승 폭이 큰 만큼 일반분양 물량 확보가 가능하고 고층화에 따른 상품성 개선 효과도 기대된다. 이는 최근 공사비 상승 국면에서도 사업성을 유지할 수 있는 기반으로 작용한다.

향후 사업 추진 과정에서 가장 큰 변수는 비용이다. 공사비 상승과 금리 부담이 이어지는 상황에서 조합원 분담금 증가 가능성이 제기된다.

또한 강남권 재건축 특성상 재건축 초과이익환수제 적용 가능성도 배제할 수 없다. 사업 완료 시점에서 수익 일부가 환수될 수 있는 구조는 투자 수익률에 영향을 줄 수 있는 요소다. 적용 여부에 따라 사업 수익성이 크게 달라질 수 있다.

그럼에도 학군과 입지, 사업성이 동시에 확보된 단지는 강남에서도 드물기 때문에 기대감은 상당하다. 업계 관계자는 "대치쌍용1차는 향후 강남 재건축 시장에서 안정적인 프리미엄을 형성할 수 있을 것으로 보인다"며 "사업이 완료될 경우 이 단지는 '대치동 신축 아파트'라는 상징성과 함께 학군·초역세권이라는 핵심 가치를 동시에 갖춘 대단지로 자리할 가능성이 크다"고 평가했다.

김지영 기자 kjyou@mt.co.kr
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