오세훈의 선택과 빈틈…청년안심주택서 터진 '보증금 미반환' 사태

더스쿠프 심층취재 추적+
2022년 사회주택 공급중단
2023년 공급한 청년안심주택
보증금 반환 문제 지속 발생
조례로 사후 대책 마련하고
검증 절차 세워둔 상태지만
사업자 조건은 법으로 유지

사회주택은 비영리 단체가 공급하는 임대주택이다. 수익보단 주거 안정 등 사회적 가치를 우선시한다. 오세훈 서울시장은 이런 사회주택의 효능에 의구심을 품었다. 차라리 정부 또는 민간이 주택을 공급하는 게 낫다고 생각했다. 그래서 2023년 사회주택 대신 청년안심주택에 정책적 초점을 맞췄다. 그 결과는 어떨까.

2021년 오세훈 서울시장은 사회적경제의 효능에 우려를 드러냈다. 특히 사회주택을 콕 집어서 지적했다. "(사회주택처럼) 민간이 공급하는 것보다 공공이 하는 것이 더 나은 주거복지 정책이다."

사회주택은 공공임대주택이나 개인·법인이 공급하는 민간임대주택과 다르다. 비영리 민간단체가 주체다. 땅은 공공에게서 빌리고 주택은 비영리단체가 직접 짓고 임대한다. 당연히 수익성보단 공익성을 우선시한다. 세입자가 사회주택 협동조합의 구성원인 경우도 많다. 이렇게 비영리적인 사회주택을 오 시장은 '비효율적'이라고 단언한 셈이다. 이 때문인지 서울시는 2022년 사회주택의 공급을 중단(표①)했다.

대신 이듬해부터 청년안심주택 공급을 강화했다. 이 주택의 사업 주체는 민간이다. 민간이 토지를 마련해 건물을 지으면 공공이 일부 비용의 이자를 감면, 토지 용도 변경, 용적률이나 층수에 인센티브 제공 등을 지원한다.

그렇다면 청년안심주택은 사회주택을 뛰어넘을 만한 성과를 냈을까. 결론부터 말하면 성적표는 기대치를 밑돈다. 무엇보다 '보증금 미반환' 사고가 수차례 발생했다. 세입자들이 '서울시'의 이름을 믿고 입주했지만 보증금을 돌려받지 못하는 일이 벌어진 거다.

한 피해 세입자의 말을 들어보자. "건물 주인이 서울시나 서울주택도시개발공사(SH)가 아니기 때문에 (서울시에) 직접적인 책임이 없다는 건 알고 있다. 다만, 청년안심주택의 입주자 모집 공고가 SH를 통해서 이뤄졌다는 점은 따져봐야 할 문제다. 청년 세입자들 입장에선 서울시의 이름을 믿고 신청할 수밖에 없었다."

문제는 사고 그 이후다. 서울시는 청년안심주택의 '보증금 미반환' 사고를 예방할 조례는 만들지 않았다. 지난해 서울시의회는 '서울특별시 안심주택 공급 지원에 관한 조례'를 일부 개정해 미반환 임대보증금의 융자를 지원하고 피해 세입자의 채권을 매입하는 금융기관에 서울시가 금융 지원을 할 수 있는 근거를 만들었지만, 예방책은 아니다.

청년안심주택을 추진하는 사업자의 조건(표②)도 변하지 않았다. '서울특별시 안심주택 공급 지원에 관한 조례' 4조는 공공주택특별법에 따른 공공주택사업자, 민간임대주택법 23조상 시행자에게 청년안심주택의 사업을 추진할 수 있는 지위를 주고 있다. 사업자로선 이 조건만 충족하면 된다. 이전에 전세 보증금 논란이 있었는지 등을 알릴 필요가 없다. 세입자로선 여전히 청년안심주택의 사업자가 어떤 문제가 있었는지 알기 어렵다.

그럼 서울시가 공급을 중지한 사회주택은 예방책을 갖고 있었을까. 다른 방식의 대책이 있었다. 전세보증금 1억원을 돌려받지 못한 세입자가 있다고 치자. 집주인이 해결하지 못하면 사회주택 협동조합이 1억원에 사들인다. 5000만원은 세입자에게 돌려주고, 5000만원은 보증금으로 삼는다.

계약 형태는 반전세로 전환해서 세입자가 계속 살 수 있도록 한다. 협동조합원인 세입자는 월세를 내는 만큼 또다시 배당을 받는다. 잃었던 돈을 한번에 되찾는 건 아니지만 협동조합을 통해 일정 부분 회복할 수 있다는 얘기다.

이런 맥락에서 서울시는 청년안심주택의 제도를 보완할 필요가 있다. 사회주택 대신 선택한 만큼 그 작업엔 속도를 붙여야 한다. 일단 첫발을 떼긴 했다. 서울시는 지난해 청년안심주택 사업자의 재무 건전성을 확인하기 위해 예비검증→본검증→최종검증→운영검증의 4단계 절차를 마련했다.

서울시 관계자는 "2025년 청년안심주택 사업자의 재무건전성을 확인하는 절차를 만들었다"며 "한발 더 나아가 청년안심주택 사업자들의 반환보증보험 가입을 간소화하는 방향으로 제도를 정비하고 있다"고 말했다.

보증금 반환 사고는 주택 종류를 가리지 않고 발생했다.[사진 | 뉴시스]

점거해야 할 주택은 여전히 많다. 올 1월 기준 공급 예정인 청년안심주택 사업지(표③) 48곳인데, 이들은 모두 검증 절차가 생기기 전에 사업 승인을 받았다. 이미 착공한 곳도 41곳에 달한다. 사업주의 재무안전성, 전세보증금 미반환 이력 등을 확인할 수 없는 청년안심주택이 그만큼 남아있단 의미다. 더 꼼꼼하고 빠른 대책이 필요한 이유다. 다른 사람도 아니고 청년의 주택 문제다.

최아름 더스쿠프 기자
egpguma@thescoop.co.kr