양도세 중과 약발… 강남·서초 아파트값 1년새 20% 내렸다

전쟁·세금·불확실성에 급매물 확산
강남3구 3월 신고가거래 83% 증발
매수주체 무주택자로 재편 영향도

다주택자 양도세 중과 부활을 앞두고 지난달 강남3구(강남·서초·송파) 아파트의 신고가 거래가 전년 동기 대비 83% 급감했다. 양도세 중과와 함께 전쟁, 보유세 인상 가능성 등 대내외 불확실성이 커지면서 가격을 낮춘 거래가 늘었다는 뜻이다. 특히 강남구와 서초구의 경우 상위 10개 아파트 평균 거래가격도 20% 이상 하락한 것으로 나타났다.

■강남3구 신고가 '6분의 1 토막'

16일 부동산 업계에 따르면 올해 3월 강남, 서초, 송파의 아파트 신고가는 총 180건으로 지난해 같은 기간 1061건 대비 약 6분의 1수준에 불과하다.

이 기간 가장 큰 폭으로 감소한 곳은 89.7%를 기록한 강남구다. 아파트 신고가 거래가 436건에서 45건으로 줄었다. 서초구가 357건에서 41건으로 88.5% 감소했고, 송파구는 268건에서 94건으로 64.9% 줄어들었다.

범위를 1·4분기로 넓혀도 신고가 축소 분위기가 뚜렷하다. 올해 1~3월 강남3구 신고가는 총 891건으로 지난해 1·4분기 1917건보다 절반 넘게 감소했다. 구체적으로 강남이 770건에서 236건으로, 서초 685건에서 229건으로, 송파 462건에서 426건으로 각각 69.4%, 66.6%, 7.8% 축소됐다. 이처럼 강남3구 신고가 규모가 급감한 가장 큰 이유는 다주택자 양도세 중과 부활 때문이다. 세금 부담을 느낀 다주택자가 내놓은 매물이 고스란히 급매로 반영됐고, 가격이 상대적으로 동결됐다는 설명이다.

근본적인 매수 주체의 성격이 바뀐 것도 또 다른 이유다. 남혁우 우리은행WM영업전략부 연구원은 "지난해는 강남권은 계속 오르고 다른 지역은 상대적으로 소외되는 '양극화 차별 장세'가 유효했던 시장이었다면, 올해는 무주택자가 주류라서 키 맞추기에 들어간 것"이라며 "지금 시장에서는 강남이 힘을 쓸 수가 없다"고 말했다.

■상위 10곳 아파트값, '하락' 추세

실제 고가 아파트 평균 매매가격도 일부 하락 추세가 확인됐다. 올해 3월 강남구에서 거래된 상위 10곳 아파트 평균가격은 약 59억7000만원으로 지난해 같은 기간 76억2000만원보다 21.7% 낮아졌다. 같은 조건에서 서초구의 아파트 평균가격도 69억3000만원에서 54억원으로 22.1% 하락했다. 유일하게 송파구만 38억4000만원에서 41억5000만원으로 소폭 올랐다.

자치구별 '톱10' 아파트의 커트라인도 낮아졌다. 지난해 3월의 경우 최소 50억원을 넘어야 '톱10'에 들어갔지만 올해는 30억~40억원대 아파트가 커트라인을 차지하고 있다. 김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 "강남은 변동성이 큰 곳"이라며 "미국·이란 전쟁과 보유세 등 불확실성 있는 상황에서 매물로 내놓는 사람이 많아지고, 급하게 팔려고 하다 보니 신고가 규모도 줄어든 것"이라고 분석했다.

다만 이런 현상이 언제까지 이어질지는 미지수다. 시장에서는 중과세 부활로 매물이 잠기고 거래가 어려워지면 가격이 반등할 가능성이 높다고 예측하지만, 공시지가 현실화나 보유세 인상 여부 등 아직 확정되지 않은 정부 정책에 따라 분위기는 바뀔 수 있다고 본다. 이재명 대통령이 강력한 부동산 정상화 의지를 공표한 만큼 추가적인 수단이 나올 수 있다는 것이다.

kjh0109@fnnews.com 권준호 기자