"아파트 규제 못살겠다"…주거용 오피스텔 재조명

수도권 대형 18개월 연속 상승, 매매가격지수 1년 새 4.68% 올라
규제 영향 적고 상품성 개선까지…실수요 중심 대체 주거지 부상

수도권 주거용 오피스텔이 재평가 국면에 들어섰다. 장기간 매매가격지수가 상승세를 이어가고, 주요 단지를 중심으로 신고가 거래도 잇따르면서 시장의 관심이 높아지는 모습이다. 아파트 시장이 각종 규제로 묶인 가운데 상대적으로 규제 영향이 적은 오피스텔로 수요가 이동하고 있다는 분석이다.

16일 KB부동산에 따르면 올해 3월 수도권 대형(전용면적 85㎡ 초과) 오피스텔 매매가격지수는 165.2p로 집계됐다. 지난해 같은 달 대비 4.68% 상승한 수치로, 오피스텔 시장이 호황이던 2022년 11월 기록한 161.5p를 넘어섰다.

상승세도 뚜렷하다. 수도권 대형 오피스텔 매매가격지수는 2024년 10월 상승 전환 이후 18개월 연속 오름세를 이어가고 있다. 올해 3월까지 1년간 상승률은 4.68%로, 전년 동기간(0.68%) 대비 상승폭이 크게 확대됐다.

중대형 시장으로도 온기가 확산되고 있다. 전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하 중대형 오피스텔 매매가격지수는 지난해 11월 이후 5개월 연속 상승했으며, 상승률은 0.74%를 기록했다. 이는 전년도 같은 기간(-0.51%) 대비 1.25%포인트 개선된 수치다.

실제 거래 현장에서도 신고가 사례가 이어지고 있다. 양천구 목동 '현대하이페리온' 전용 137㎡는 지난 3월 31억8000만원에 거래되며 종전 최고가를 2억원 이상 웃돌았다. 용산 '래미안 용산더센트럴' 전용 77㎡는 올해 2월 15억5000만원에 거래돼 지난해 말 대비 2억5000만원 상승했다. 송파구 '롯데캐슬골드' 전용 95㎡ 역시 2월 12억원에 거래되며 신고가를 기록했다.

주거용 오피스텔의 상승 배경에는 상품성 개선이 자리하고 있다. 최근 공급되는 오피스텔은 아파트에 준하는 평면과 커뮤니티, 생활 인프라를 갖추면서 주거 대체재 이상의 경쟁력을 확보하고 있다는 평가다.

실제 거주 만족도에서도 변화가 감지된다. 한국부동산개발협회 조사에 따르면 주택 전반 만족도(4점 만점)는 오피스텔이 3.14점으로 아파트(3.12점)를 소폭 앞섰다. 특히 상업시설, 대중교통, 주차시설, 공원 접근성 등에서 오피스텔 만족도가 더 높은 것으로 나타났다. 상업시설 접근성은 3.32점, 대중교통 접근성은 3.38점으로 각각 아파트(3.08점, 3.07점)를 상회했다.

규제 측면에서도 차이가 뚜렷하다. 아파트는 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 규제지역 및 토지거래허가구역으로 지정되고, 주택담보대출비율(LTV) 축소와 스트레스 DSR 3단계 적용 등으로 매수 부담이 커졌다.

반면 오피스텔은 비주택으로 분류돼 청약 시 실거주 의무가 없고, LTV도 70% 수준이 적용된다. 기존 주택 보유 여부와 관계없이 매입이 가능하며 자금조달계획서 제출 의무도 없다. 토지거래허가제 대상에서도 제외된다.

다만 시장에서는 이번 흐름을 단순한 규제 반사이익으로만 보기는 어렵다는 시각도 나온다. 그동안 저평가됐던 주거용 오피스텔이 핵심 입지를 중심으로 상품성을 인정받으며 제 가치를 찾아가는 과정이라는 분석이다.

업계 관계자는 "상급지를 중심으로 주거용 오피스텔이 단순 대체재를 넘어 '똘똘한 한 채'로 평가받는 흐름이 나타나고 있다"며 "양질의 오피스텔 공급 확대는 주택시장 전반의 수급 안정에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있다"고 말했다.