용인 반도체 클러스터 ‘숙소난’… PF·자기자본 규제 직격탄

市, 허가·신고완료 기숙사 21건뿐
자금조달 차질… 실제 착공은 5건
금융기관 “수익형 부동산 선호도↓”
근로자들 출퇴근 부담 떠안아 불만

용인 반도체 클러스터 일반산업단지 공사현장. 박소민기자

#1. 용인시 처인구 SK하이닉스 인근의 한 숙소 예정 부지. 토지주 A씨는 지난해 신고를 마쳤지만 컨테이너 숙소 사업이라는 이유로 금융권 프로젝트 파이낸싱(PF)을 통한 자금 조달이 어렵다는 답변을 받으면서 수개월째 착공하지 못하고 있다. A씨는 사업 지연이 장기화되자 토지 매각까지 고려하고 있다.

#2. 용인시 처인구 SK하이닉스 인근 임대형 기숙사를 추진 중인 토지주 B씨도 상황은 마찬가지로 지난해 건축허가를 받은 뒤 금융권으로부터 PF 대출 약정을 확보했다. 하지만 사업 기획 당시에는 없던 자기자본 비율 20% 요건이 추진 과정에서 새롭게 적용되면서 자금 조달에 차질을 빚었다. 결국 B씨도 이 같은 이유로 사업이 지연되면서 착공에 들어가지 못한 상태다.

용인 반도체 클러스터 인근으로 임시 숙소 공급을 위한 허가 및 신고 절차가 진행됐지만 금융권 자금 조달 문제로 토지주들이 착수 및 착공조차 못하는 사례가 잇따르는 것으로 나타났다.

15일 시에 따르면 이날 기준 시의 허가·신고가 완료된 기숙사 건축은 21건이다. 유형별로는 임대형 기숙사 16건(2천329실), 임시숙소 2건(656실), 오피스텔 및 기숙사 3건(3천711실) 등이다. 하지만 이 가운데 실제 착공이 이뤄진 건 5건(23%)이 전부다.

문제는 금융권 PF 대출 취급이 제한적인 데다 정부의 자기자본 규제까지 강화되면서 자금 조달에 차질이 빚어지고 있다는 점이다.

이 같은 규제는 지난해 12월 ‘부동산 PF 건전성 제도개선방안’ 이행계획에 따라 본격화됐다. PF 사업비 대비 자기자본비율 규제는 4년에 걸쳐 단계적으로 상향 적용될 예정이지만 현장에선 이미 강화된 기준이 적용되고 있는 분위기다.

한 대형 증권사 관계자는 “기숙사와 숙소 같은 부동산은 임대수익을 기반으로 하는 수익형 부동산으로 분양처럼 자금을 일시 회수하는 구조가 아니라 운영 수익에 의존하는 구조”라며 “반도체 업황 등 외부 산업 환경이 양호하더라도 자금 조달 여건 개선으로 직결되기에는 한계가 있어 금융기관 선호도가 높은 상품이 아니다”라고 설명했다.

이처럼 사업이 지연되면서 부담은 현장 근로자들에게 전가되고 있다는 지적도 나온다.

이날 현장에서 만난 근로자 C씨는 “오늘도 오전 4시30분부터 경기 광주에서 출발했다”며 “서울에서 출근하는 직원들도 있지만 인근 월세는 100만원을 넘으면서 엄두를 못 내고 있다. 한동안 임시 숙소를 공급한다고 해 기대했지만 언제쯤 이용할 수 있을지 답답하다”고 토로했다.

이와 관련, 서진형 광운대 부동산 법무학과 교수는 “용인 반도체 클러스터의 경우 국가적이고 역사적인 사업인 만큼 정부에서 민간 사업이 잘 추진될 수 있도록 적극 지원을 해야 한다”며 “이 같은 사업의 특성을 고려해 한시적 허용이나 예외를 두는 등 정부의 행정적·금융적 지원이 빠르게 이뤄지는 게 바람직하다”고 조언했다.

강한수 기자 hskang@kyeonggi.com
박소민 기자 som@kyeonggi.com