민간임대 ‘매매예약금’ 대출 주의보…“임대사업자 파산 땐 회수 못 해”

클립아트코리아

민간임대주택에 입주하며 ‘매매예약금’을 대출로 마련해 넣었다가, 임대사업자가 파산할 경우 돌려받지 못하거나 분양전환 때 수억 원을 한꺼번에 상환해야 하는 피해가 발생할 수 있다는 경고가 나왔다.

금융감독원은 14일 민간임대주택의 매매예약금과 관련해 소비자경보를 발령하고, 전세대출 등을 이용한 납입에 각별한 주의를 당부했다.

금감원에 따르면 일부 민간임대주택 사업장에서는 임차인과 계약을 맺으면서 의무 임대 기간(통상 10년) 이후 분양전환을 약속하는 이른바 ‘매매예약제’를 제시하고, 별도의 ‘매매예약금’ 납입을 권유하는 사례가 지속하고 있다.

금감원은 특히 “전세대출로 매매예약금을 납부할 수 있다”거나 “대출이 90%까지 나온다”는 식으로 과도한 레버리지를 부추기는 홍보가 이뤄지고 있다고 설명했다.

금융감독원

민간임대주택은 주택시장 안정을 위해 장기간 임대를 목적으로 공급되는 주택이다. 하지만 매매예약금은 관련 법상 근거가 없는 ‘이면 약정’으로 제도적 보호를 받지 못한다.

무엇보다 이 돈은 법적으로 ‘임대보증금’이 아니어서 보호를 받지 못한다. 매매예약금은 임대차보호법상 우선변제권이 인정되지 않고, 전세보증금 반환보증 대상에도 포함되지 않는다. 임대사업자가 파산할 경우 사실상 회수가 어렵다.

또 분양전환 시점에 주택담보대출로 전환할 때 큰 금액을 일시에 상환해야 할 수도 있다. 예컨대 현재 시세 8억원 기준으로 6억원까지 대출을 받아 입주했더라도, 10년 뒤 집값이 7억원으로 떨어지면 담보가치가 낮아져 주택담보대출 한도가 4억5천만원 수준으로 줄어든다. 이 경우 기존 대출과의 차액인 1억5천만원을 한 번에 갚아야 한다. 집값이 더 내려 6억원 수준이 되면 일시 상환금은 2억원까지 불어난다.

금감원은 “매매예약금은 임대보증금과 전혀 다른 성격의 자금”이라며 “대출이 많이 나온다는 이유로 매매예약 계약을 권유하는 홍보에 주의해야 한다”고 밝혔다.

안태호 기자 eco@hani.co.kr