비싼 집 내리고 싼 집 올랐다… 서울 아파트 ‘양극화’ 2년 만에 멈춤

5분위 아파트값 2년 만에 하락... 1분위는 1.2% 상승하며 대조

지난 9일 오전 서울 노원구 상계동 일대 아파트가 보이고 있다. 뉴시스

 
서울 아파트 시장의 고질적인 문제였던 ‘자산 양극화’ 현상이 2년여 만에 완화세로 돌아섰다.

◆ 25개월 만에 꺾인 ‘그들만의 리그’... 상위 20% 가격 하락

12일 KB부동산에 따르면 올해 3월 서울 상위 20%(5분위) 아파트의 평균 가격은 34억6065만원을 기록했다. 이는 지난 2월(34억7120만원)보다 1055만원(0.3%) 떨어진 수치다. 서울 초고가 아파트값이 전월보다 하락한 것은 2024년 2월 이후 2년 1개월 만에 처음이다.

반면 하위 20%(1분위) 아파트값은 오히려 올랐다. 지난달 서울 하위 20% 평균 아파트값은 5억1163만원으로, 전월 대비 629만원(1.2%) 상승했다. 고가 주택은 내리고 저가 주택은 오르면서 가격 격차가 좁혀진 셈이다.

◆ 격차 나타내는 ‘5분위 배율’ 하락... 15억 ‘키 맞추기’ 영향

이에 따라 주택 가격 격차를 나타내는 ‘5분위 배율’은 지난달 6.76을 기록하며 2개월 연속 하락했다. 5분위 배율은 상위 20%의 가격을 하위 20% 가격으로 나눈 값으로, 수치가 낮을수록 양극화가 덜하다는 뜻이다. 서울 아파트 5분위 배율은 지난 1월 6.92로 역대 최고치를 찍은 뒤 하락세를 보이고 있다.

이러한 현상의 배경에는 엄격한 ‘대출 규제’와 ‘세금 압박’이 있다. 현재 25억원을 초과하는 주택은 대출 한도가 2억원으로 크게 제한된다. 여기에 오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 세금 부담을 느낀 집주인들이 고가 아파트를 급매물로 내놓으면서 상단 가격이 억제됐다.

◆ 강북 평균 11억 돌파... 실수요자들 중저가 단지로 발길

반면 대출 문턱이 상대적으로 낮은 15억원 이하 아파트에는 실거주 목적의 매수세가 꾸준히 유입되고 있다. 특히 대출이 전액(6억원) 나오는 단지를 중심으로 가격이 15억원 선에 수렴하는 ‘키 맞추기’ 현상이 뚜렷하다.

실제로 강북 지역의 상승세가 매섭다. 지난달 한강 이북 14개구의 아파트 평균 매매가는 11억1831만원을 기록하며 처음으로 11억원을 넘어섰다. 서울 아파트 중위 매매가와 중소형(전용면적 60㎡ 초과~85㎡ 이하) 매매가 역시 각각 12억원과 15억1022만원을 기록하며 핵심 심리적 저항선을 모두 돌파했다.

전문가들은 당분간 이러한 ‘양극화 완화’ 기조가 이어질 것으로 보고 있다. 고금리 기조가 유지되는 상황에서 대출 규제가 강한 초고가 시장은 거래 절벽과 가격 조정이 불가피하기 때문이다. 다만, 중저가 아파트 가격이 빠르게 치솟으며 ‘서민 내 집 마련’의 문턱이 높아지고 있다는 점은 우려되는 대목이다.

한 부동산 전문가는 “양도세 중과 유예 종료 시점까지 고가 주택의 급매물 소화 과정이 이어지겠지만, 하반기 금리 인하 기대감이 반영될 경우 시장 흐름이 다시 변할 수 있다”고 조언했다.

양다훈 기자 yangbs@segye.com