LH·HUG, 미분양 지원책 성과 '난망'인 이유

보증지원 강화에 직접 매입도 떠안았지만
사업성 확보 어려워 적극 시행은 '부담'

준공후 미분양이 14년만에 3만가구를 넘었다. 국토교통부는 한국토지주택공사(LH)와 주택도시보증공사(HUG)는 직접 매입, 보증지원 등 이에 대응한 해결책을 맡기고 있다.

하지만 양 기관이 마냥 적극적일 수 없다 보니 실적은 더디게 쌓이고 있다. 본업도 아니거니와 미분양을 직접 사거나 구조조정 펀드에 지원했다가 이 물량이 향후 시장에서 소화되지 않을 경우 양 기관의 손실 부담이 가중될 우려가 커서다.

2월 말 준공 후 미분양 주택이 3만1307가구로 전월(2만9555가구) 대비 5.9% 늘어난 것으로 나타났다. 미분양 주택은 수도권이 1만7829가구(준공후 4292가구), 비수도권이 4만8379가구(준공후 2만7015가구)로 각각 집계됐다. 사진은 수도권의 선착순 분양 단지 모습./사진=이명근 기자 qwe123@

지원 방안은 '갖가지'

13일 업계에 따르면 HUG는 기업구조조정(CR)리츠 보증 지원을 강화할 방침이다. CR리츠는 주택 사업자들이 HUG 보증으로 미분양 주택을 매입해 임대하는 것이다. HUG는 CR리츠에 대한 보증을 금융기관 대출일정에 맞추어 빠르게 취급하도록 개선할 계획이다.

이와 함께 CR리츠가 기존 매입 단지에서 추가로 매입하는 주택에 대해선 신속한 보증을 지원하기로 했다. 예를 들어 CR리츠가 A아파트 단지의 미분양 200가구를 HUG 모기지보증을 통해 매입했는데, 계약 해지 등으로 추가 미분양이 발생하면 최초 보증심사 대비 간소하게 심사해 신속하게 보증 발급을 한다는 얘기다.

이와 함께 '미분양 안심환매' 목표 달성도 서두르고 있다. 미분양 안심환매는 준공 전 미분양 주택을 HUG가 분양가의 최대 50% 수준으로 매입해 건설사의 유동성을 돕고, 준공 후 환매 옵션을 부여하는 제도다.

이는 심각한 수준에 이르고 있는 미분양 문제를 해결하기 위한 조치다. 실제로 국토교통부 주택 통계를 보면 2월 말 기준 준공후 미분양은 3만1307가구로 전월(2만9555가구) 대비 5.9% 증가했다.

준공후 미분양 가구가 3만가구를 넘은 것은 2012년 3월 3만438가구를 기록한 이후 약 14년 만이다. 특히 비수도권 준공후 미분양은 전월대비 5.5% 늘어난 2만7015가구로, 전체의 86.3%에 달했다.

업계 관계자는 "보증의 최종 책임자는 HUG가 되므로 대출 관련 심사가 많을 수밖에 없었는데, 그동안 업계 요청을 반영해 이를 최대한 빠르게 지원한다는 것"이라고 전했다.

LH도 나섰지만… 목표는 멀기만
LH도 지방 미분양 주택을 직접 매입해 공공임대주택으로 활용하는 방식으로 건설사 유동성 지원 및 지역 건설경기 활성화를 도모하고 있다. 이는 작년 2월 정부가 발표한 '지역 건설경기 보완방안'에 따른 것으로 목표 매입 규모는 지방권 전체에 걸쳐 8000가구다.

매입 대상은 전용 50~85㎡ 미분양 아파트이며, 매입 가격은 신청업체의 매도 희망가격과 LH가 산정한 가격 중 낮은 것으로 한다. 이에 따라 지난해 3월 1차 매입 공고를 했고 같은해 8월 2차 매입 공고에 나선 바 있다. 올해도 3차 매입 공고를 진행한다.

문제는 실적이 신통치 않다는 점이다. 1차 공고에선 3536가구 신청이 이뤄졌는데 심의를 통과한 것은 733가구, 계약이 완료된 경우는 92가구에 불과했다. 2차 공고의 경우 신청이 6185가구, 심의통과는 2260가구였다. 매매협의중인 건은 1861가구다. 장기적 목표치 8000가구 대비 현저히 낮은 실적이다.

HUG의 사정도 크게 다르지 않다. 미분양 안심환매 목표는 총 1만가구, 2조4000억원(2025년 하반기~2028년)이다. 지난해와 올해 목표는 4000가구, 9600억원인데 올해 2월 기준 승인 실적은 335가구, 1087억원에 그쳤다. 또한 CR리츠에 제공된 HUG 모기지 보증규모는 약 2000가구, 4300억원 수준이다.

지방 미분양 문제는 주택시장 침체를 넘어 건설사 부도, 고용위축 등 지역경제 전반에 악영향을 줄 수 있는 중대한 사안이라는 점에서 대책 마련이 시급하다는 지적이다. 하지만 LH와 HUG도 무작정 지원하는 것은 장기적으로 부담인 탓에 선별적 지원이 필수적이다. 그래서 이처럼 더디게 실적이 쌓이고 있다는 설명이다.

궁극적으론 미분양이 집중되고 있는 지방 건설경기 개선이 요구된다는 분석이다. 임시변통 지원이 지속되면 두 기관의 부실로 이어질 수 있다는 것이다. 정부 관계자는 "미분양 주택 지원도 사업성이 있어야 지원금 회수를 기대할 수 있다"며 "하지만 구조적으로 지방 주택경기가 개선되지 않으면 각종 지원책은 일시적 효과가 있을 뿐 각 기관에 장기적으로 부담으로 다가올 수밖에 없다"고 했다.

김동훈 (99re@bizwatch.co.kr)