AI 시대의 도시 계획은 달라져야 합니다 [더 머니이스트-최원철의 미래집]

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서울 남산에서 바라본 서울 아파트단지. /사진=뉴스1

최근 미국·이란 전쟁의 영향으로 건설 공사비가 더욱 치솟고 있습니다. 분양가는 물론 재건축 분담금까지 앞으로 더 크게 오를 것이라는 전망이 지배적입니다. 상황이 이렇다 보니 최근 신축 가격이 너무 비싸다는 인식에 고분양가 단지에서 계약을 포기하는 사례도 나타나고 있습니다. 분당 구미동 ‘더샵 분당센트로’는 84가구 일반 분양 중 50가구가 계약을 포기했습니다. 고분양가에 대출 규제 영향까지 겹친 결과입니다.

그럼에도 최근 고분양가 논란이 있었던 단지들은 '줍줍'(무순위 청약)에서 대부분 완판되고 있습니다. 공사비가 계속 상승하는 탓에 지금의 분양가가 오히려 가장 저렴할 수 있다는 인식이 확산하고 있기 때문입니다. 강북이나 수도권에서도 높은 분양가의 단지들이 나오고 있지만 지역에 따라 완판 행렬이 이어집니다.

비강남권인 흑석 11구역 재개발 단지 '써밋 더힐'은 전용 84㎡ 분양가가 약 28억 3746만원으로 평당 8202만 원에 달합니다. 전용 59㎡ 역시 21억 3125만원입니다. 노량진 6구역 '라클라체자이드파인' 전용 84㎡는 25억원에 육박하며, 장위 10구역 '장위푸르지오마크원' 역시 주변보다 5억 원 이상 비싼 17억 원 안팎에 분양됐습니다. 매년 오르는 공사비를 감안하면 결코 비싼 게 아니라는 인식과 이번이 아니면 '얼죽신(얼어 죽어도 신축)'이 될 수 없다는 믿음이 완판을 이끌고 있습니다. 강서구 '래미안 엘라비네'와 문래동 '더샵프리엘라'가 주변 시세보다 비싼 가격에도 높은 경쟁률로 완판된 이유입니다.

결국 비강남권이라도 매년 오르는 비용을 생각하면 지금이 내 집 마련의 적기라는 분위기가 확산하고 있습니다. 분양가 상한제가 적용되지 않는 곳들은 고분양가의 '배짱 분양'을 하더라도 서울 내 신축을 잡을 얼마 안 되는 기회로 소화될 것이라는 확신이 깔려 있습니다. 이대로라면 강남 3구나 한강벨트의 일반 분양가는 분상제를 적용하더라도 엄청난 고점이 될 확률이 높습니다.

물론 8학군과 대기업 수요가 이를 뒷받침하겠지만, 한계는 분명 존재합니다. 인공지능(AI) 에이전트 시대가 오면서 교육 환경이 변하고 재택근무가 확산하고 있습니다. 2030년 이후 도심항공교통(UAM) 상용화가 진행되면 강남이나 한강벨트의 기존 교통 환경은 오히려 나빠질 수 있습니다. 강남 3구, 한강벨트, 목동 모두 고밀화 재개발·재건축이 진행 중인데, 과연 도시로서의 기능이 제대로 작동할지에 대한 우려도 공존합니다.

공사비와 분담금은 계속 불어나고 지방 소멸 방지를 위한 인구 분산 노력도 계속되고 있습니다. AI 시대의 도시 개발은 사회 변화를 예측해 다시 고민해야 하는데, 지금은 어떤 상태입니까? 미국과 유럽은 재택근무 확산을 예상치 못해 오피스 공실률이 급증하고 관련 펀드가 폭락했습니다. 우리 주거 환경도 빠르게 변하고 있지만 제대로 된 대책이 없다 보니 전·월세 물량 부족 현상만 심화하고 있습니다.

정부는 상가나 오피스, 지식산업센터를 주거 용도로 전환하는 계획을 추진 중이지만 생활형 숙박시설의 사례에서 보듯 부작용도 만만치 않습니다. 이제는 모든 변수를 감안한 근본적인 도시 계획이 필요한 시점입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 최원철 연세대 미래부동산개발 최고위과정 책임교수

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