양도세 회피 매물 나올 건 다 나왔나

토허제 완화에도 급매물 제한적
주담대 규제로 자금조달 부담 커
서울 아파트 거래 10건 중 4건 소형

정부가 양도소득세 중과 유예 종료를 한 달여 앞두고 토지거래허가제 규정 완화 방안을 내놨지만 기대만큼 급매물은 늘지 않고 기존 물량 거래도 활발하지 않은 모습이다. 매도자와 매수자가 원하는 호가 격차가 상당한 데다 주택담보대출 한도 축소 등 대출규제 강화로 자금 조달 부담이 커졌기 때문이라는 분석이 나온다.

12일 부동산 빅데이터업체 아실(아파트실거래가)에 따르면 토지거래허가를 중과세 유예 종료일인 5월9일까지 신청해도 양도세 중과를 배제하는 방안이 발표된 지난 9일부터 11일까지 서울 아파트 매매 매물은 7만6631건에서 7만6498건으로 소폭 감소했다. 다주택자 중 매도할 사람은 이미 서둘러 급매물로 던졌고, 고가 아파트는 대출규제에다 보유세 부담 등으로 매수세도 활발하게 유입되지 않고 있어서다.

서울 강북구 북서울 꿈의 숲 전망대에서 강북구 일대 아파트 단지. 뉴시스

서울부동산정보광장에 따르면 4월 서울 아파트 매매 거래량은 574건(11일 기준)으로 전월(4464건)보다 크게 줄었다. 서울 서초구 반포동 공인중개사 A씨는 “(강남권의 경우) 주택담보대출이 많아야 2억원 수준인데 주택 가격은 워낙 높다 보니 자금 조달이 쉽지 않다”고 말했다.

강화된 대출규제로 인해 실수요자의 자금 조달 여건이 악화하고 있단 얘기다. 총부채원리금상환비율(DSR) 규제로 실제 대출 가능 금액이 줄어든 데다 금리 부담까지 겹치면서 주택 구매 여력이 크게 낮아진 것이다. 지난 수십년간 대출규제가 강화될 때마다 서울 아파트 거래량은 급감하는 흐름을 보였다. 특히 최근에는 제1금융권 대출이 어려운 차주들이 대안으로 활용해온 새마을금고 등 상호금융권의 대출 문턱도 높아진 것으로 알려졌다.

이 때문에 자금 부담이 큰 중대형 대신 비교적 접근이 쉬운 소형 아파트로 수요가 몰리고 있다. 15억원 초과 주택은 주택담보대출이 사실상 제한되고, 그 이하 주택도 소득과 담보 기준에 따른 대출규제로 실제 빌릴 수 있는 금액이 줄어든 영향이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 들어 서울 아파트 매매 10건 중 약 4건(43.5%)이 전용 60㎡ 미만으로, 지난해 같은 기간(40.7%)보다 비중이 늘었다. 특히 강남권에서도 소형 거래 비중이 27.8%에서 43.3%로 크게 뛰었다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “매물은 이미 상당 부분 시장에 나와 있는 상황”이라며 “결국 대출규제로 자금 조달이 막히면 거래가 살아나기 어려운 구조”라고 말했다.

송파구 잠실동 공인중개사 B씨는 “비거주 1주택자까지 임차인을 낀 매수가 허용되면 매물이 늘어날 수 있지만 많지는 않을 것”이라며 “다주택자들은 이미 집을 팔거나 증여로 돌아선 상태여서 이후 시장 상황은 지방선거 이후 보유세 개편안에 따라 달라질 것 같다”고 전했다.

신진영 기자 sjy@segye.com