대출 막힌 강남 대신 '노·도·강' 15억 이하로 몰린 주택 매수세

15억 원 이하 물건 매매 증가세
노도강 등 비강남 지역 손바뀜 집중

기사와 무관한 사진 /사진=한경DB

다음달 10일 양도소득세 중과 조치 재개를 앞두고 서울 지역 아파트 매매가 증가한 가운데 강남 이외 지역의 15억원 이하 물건이 시장을 이끌고 있다. 

12일 국토교통부 실거래가 신고 자료에 따르면 올해 1월 5361건이던 서울 아파트 매매량은 2월 5705건으로 증가했고 3월의 경우 11일 기준 4437건이 접수됐다. 3월 매매분은 신고 마감일이 이달 말이라 아직 20일가량 시간이 있지만 벌써 지난달 수치의 78％ 수준까지 거래 신고가 접수된 상태다.

시장에서는 현재 흐름을 고려할 때 3월 매매 규모가 2월 실적을 웃돌 것으로 전망한다. 이재명 대통령이 지난 1월23일 다주택자 대상 양도세 중과 유예 종료 및 세금 제도 개편 추진을 선언한 뒤 임대인을 낀 매수까지 허용하면서 거래가 늘어난 까닭이다.

3월 매매 규모는 노원구·도봉구·강북구·그리고 금천구·관악구·구로구 등 강남 이외 자치구에서 눈에 띄게 뛰었다.

3월 거래신고 기한이 이달 말까지 남았지만 중구, 중랑구 등은 이미 2월 실적을 돌파했고 도봉구, 금천구, 서대문구 역시 2월 거래량의 90％ 이상이 신고됐다. 종로구, 구로구 노원구, 관악구 지역도 지난달 수치의 80％를 넘겼다.

반면 집값이 비싼 강남 권역과 한강 인접 자치구들은 2월과 비교해 매매 규모가 뚜렷하게 늘지 않은 모습이다. 용산구, 광진구, 서초구는 현재까지 지난달 실적의 절반 수준에 머물렀고 강동구, 성동구, 영등포구, 동작구 등도 70％ 선을 밑돌았다.

강남 이외 자치구의 손바뀜이 늘면서 중저가 물건 비중은 더욱 높아졌다. 15억원 이하 아파트 매매 비율은 올해 1월 79％에 머물렀으나 2월 81.3％로 올랐고 3월에는 85.4％까지 치솟았다. 15억원 이하 단지는 주택담보대출 한도가 최대 6억원까지 열려 있어 한시적으로 풀린 갭투자 환경을 활용한 매입 수요가 몰렸다는 의미다.

반대로 대출 가능액이 4억원으로 축소되는 15억원 초과~25억원 미만 구간 매매 비율은 1월 15%에서 2월 13.7%를 거쳐 3월 11%로 내려앉았다. 대출 상한이 2억원에 불과한 25억 원 초과 고가 물건 비중도 1월 6%에서 2월 5%를 지나 3월에는 3.6%로 감소했다. 그 결과 서울 아파트 평균 거래 금액은 올해 1월 11억7416만원에서 2월 11억2023만원으로 낮아졌고, 3월에는 10억767만원으로 내려갔다.

등록 물량이 아직 적은 편이나 4월 평균 매매 금액 역시 9억7184만원을 기록해 10억원 선을 밑돌았다. 특히 강남 권역의 평균 매매가를 살펴보면 서초구는 2월 27억6314만원에서 3월 21억3160만원으로 하락했고, 강남구 역시 같은 기간에 26억4337만원에서 21억7350만원으로 내려왔다. 광진구도 2월 평균 거래 금액이 14억132만원에서 이달 평균 거래 금액이 12억8232만원으로 떨어졌다.

업계 전문가들은 당국이 주택 물량 출회를 돕고자 5월9일 계약 체결 기준에서 5월9일 토지거래허가 신청 시점까지 양도세 중과 유예 대상을 넓혀줬음에도 이달 이후 매매 규모가 폭발적으로 뛰지는 않을 것이라고 주장한다. 집을 처분할 계획이 있던 다주택자들은 이미 발 빠르게 물건을 넘겼고 고가 단지는 대출 족쇄와 더불어 보유세 압박까지 겹쳐 매수 심리가 좀처럼 살아나지 않는 탓이다.

반짝 늘어나는 양상을 보이던 대기 물량도 재차 줄어드는 흐름으로 꺾였다. 부동산 통계 전문 기업 아실 자료에 따르면 3월 말부터 하향 곡선을 그리던 서울 아파트 매도 물량은 지난 6일 7만5501건을 기록하다 이재명 대통령이 5월9일 인가 신청 접수분까지 양도세 중과 유예 방침을 꺼내든 이후 8일 7만7000건까지 늘었다. 다만 그 뒤로 3일 내리 감소하며 11일 기준 7만6498건으로 다시 줄어들었다.

이정우 한경닷컴 기자 krse9059@hankyung.com작/