“양도세 중과 얼마 안남았네”…3월 비강남 15억 이하 아파트 거래 쑥

3월 거래 ‘노도강’·‘금관구’ 중심
15억 이하 주도 1월 79%→3월 85.4%
25억 초과는 6%→3.6%로 감소
거래 더 증가할지는 미지수

정부는 9일 ‘다주택 양도소득세 중과유예 종료 보안방안’을 발표하고 5월 9일까지 토지거래허가를 신청하면 중과적용에서 배제한다고 밝혔다. [뉴스1]

다음달 10일 양도소득세 중과 시행을 앞두고 서울 비강남권의 15억원 이하 거래가 서울 아파트 거래를 주도하고 있는 것으로 집계됐다.

다주택자의 매물은 토지거래허가구역에서도 전세를 낀 매수가 가능하지만 매수 대상자가 무주택자로 한정되고, 강력한 대출 규제 영향까지 받으며 중저가 위주로 거래가 늘어난 것으로 풀이된다.

12일 국토교통부가 공개한 실거래가 신고 자료(계약일 기준) 분석 결과, 서울 아파트 매매 계약 건수(공공기관 거래, 해제거래 제외)는 올해 1월 5361건에서 2월에 5705건으로 늘고 3월은 11일 집계까지 4437건이 신고됐다.

시장에선 3월 거래량이 2월 거래량을 넘어설 것으로 예상하고 있다.

이는 이재명 대통령이 지난 1월 23일 다주택자 양도세 중과 유예 종료와 세제개편 추진을 공식화하고, 이후 임차인을 낀 매수까지 허용하면서 급매물 등 거래가 증가한 여파다.

3월 거래량은 특히 ‘노도강’(노원·도봉·강북구), ‘금관구’(금천·관악·구로구) 등 비강남에서 많이 늘었다.

3월의 거래신고 기한이 이달 말까지임에도 중구(110.0%)와 중랑구(102.0%)는 이미 2월 거래량을 넘어섰고, 도봉구(98.5%), 금천구(95.9%), 서대문구(90.4%)는 2월 거래량의 90% 이상이 신고됐다.

종로구(85.0%), 구로구(84.7%), 노원구(84.4%), 관악구(83.0%) 등도 전월 거래량의 80%를 넘었다.

이에 비해 아파트값이 높은 강남권과 한강벨트 지역은 2월 대비 거래량이 주춤하다. 용산구(51.1%)와 광진구(54.5%), 서초구(56.5%) 등은 현재까지 전월 거래량의 절반 정도만 신고됐고, 강동구(64.9%), 성동구(66.7%), 영등포구(68.7%), 동작구(68.8%) 등은 70% 수준에 못 미쳤다.

서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 강남3구 아파트 모습. [연합뉴스]

아파트값이 높은 강남권은 주로 급매물 위주로 거래가 이뤄진 것으로 보인다.

실제 송파구 잠실엘스 전용면적 84.8㎡는 올해 2월 초 35억원에 계약됐으나, 3월에는 31억5000만∼33억원, 4월 4일과 6일에는 각각 31억원짜리 급매물이 신고됐다.

송파구 가락동 헬리오시티 전용 84.99㎡는 2월 말 30억원 거래가 신고됐으나 3월에는 27억5000만원으로, 2월에 57억원대에 팔렸던 서초구 반포동 래미안퍼스티지 전용 84.93㎡는 3월 55억원이 신고됐다.

반면 저가 아파트 밀집 지역은 가격 하락폭이 크지 않거나 오히려 높은 가격에 거래가 이뤄지기도 했다.

노원구 상계동 주공10단지 고층 전용 45.9㎡는 2월 거래가가 5억원에서 3월에는 4억8000만원대로 떨어졌다. 상계 주공11단지 전용 68.8㎡는 3월 거래가가 7억7000만원으로, 2월 거래가(7억6000만원)보다 올랐다.

비강남권의 거래량이 늘면서 중저가 거래 비중은 더 커졌다. 서울 아파트 평균 매매가는 올해 1월 11억7416만원에서 2월에 11억223만원, 3월 10억767만원으로 하락했다. 아직 신고 건수가 많지 않지만 4월의 평균 거래가는 9억7184만원으로 10억원 미만이다.

특히 급매물 위주로 거래된 강남권은 평균 매매가가 서초구의 경우 2월 27억6314만원에서 3월에는 21억3160만원으로 하락했고, 강남구는 26억4337만원에서 21억7350만원으로 떨어졌다.

시장 전문가들은 정부가 매물 유도를 위해 ‘5월 9일 계약’에서 ‘5월 9일 토지거래허가를 신청하는 경우’까지 양도세 중과를 유예해주기로 했지만 4월 이후 거래량이 크게 늘지는 않을 것으로 내다보고 있다.

다주택자 가운데 매도할 사람은 이미 급매물로 던졌고, 고가 아파트는 대출 규제에 보유세 부담 등으로 매수세가 활발하지 않아서다.

잠시 증가하는 듯했던 매물도 감소 추세로 돌아섰다.

부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면, 서울 아파트 매물은 지난 6일 7만5501건에서 이 대통령이 5월9일 허가신청분까지 양도세 중과 유예 검토를 지시한 뒤 8일에는 7만7000건까지 증가했다. 그러나 이후 사흘 연속 감소해 11일에는 7만6498건으로 줄었다.