삼성물산도 '책임준공 약속' 구애…압구정의 힘 [이슬기의 새집다오]

이슬기의 새집다오 - 압구정 ①
삼성물산, '책임준공' 자존심 꺾고 4구역 '승부수'
업계 "압구정, 원가 굴레 벗은 에르메스급 시장"
'한강변 최고 노른자땅'에 간판 걸면 홍보 효과도

서울 강남구 압구정동 아파트 모습. 사진=한경DB

"두껍아 두껍아, 헌 집 줄게 새집 다오." 어릴 적 흙장난하며 부르던 이 노래가 요즘 많은 서울 구축 아파트 거주자에게 간절한 염원입니다. 서울 아파트 3채 중 1채는 이미 서른 살을 넘겼고, 신축 아파트는 단순한 주거 공간을 넘어서는 하나의 라이프스타일이 됐습니다. '이슬기의 새집다오'는 복잡한 재건축·재개발의 실타래를 풀고, 우리가 살고 싶은 '내일의 집'을 탐구합니다. 여러분의 '새집' 꿈이 선명해질 수 있도록 투명하고 쉽게 쓰겠습니다. [편집자주]

"원가 200만원짜리 가방을 3000만원에 팔아도 줄 서서 사는 에르메스를 떠올리면 됩니다."

최근 건설사들이 압구정 재건축 수주전에 열을 올리는 모습을 두고 한 업계 관계자는 이렇게 말했습니다. 공사비 갈등으로 곳곳에서 현장이 멈춰 서는 '셧다운' 공포가 확산하고 있지만, 압구정만은 예외입니다. 오히려 '부르는 게 값'인 사치재 시장으로 분류되면서 건설사들의 구애가 이어지는 모습입니다.

이번 압구정 수주전에서 일어난 가장 상징적인 사건은 삼성물산의 결정입니다. 삼성물산은 최근 압구정4구역 재건축 시공사 선정 입찰에 참여하며 내부 리스크 관리(RM)에서 그동안 낸 적 없는 '책임준공 확약서'를 제출했습니다.

책임준공 확약은 시공사가 어떤 상황에서도 정해진 기한 내에 공사를 마치겠다는 법적 약속입니다. 공사가 지연되면 시공사가 모든 채무를 떠안아야 해 부담이 커질 수 있습니다. 그간 삼성물산은 "우리는 공사를 중단한 적 없는 유일한 건설사"라는 자부심을 내세워 이 서류를 제출하지 않았습니다.

하지만 압구정 4구역 조합이 이를 입찰 지침에 명시하며 배수진을 치자 삼성물산은 고집을 꺾었습니다. 삼성물산 관계자는 "사실 책임준공 확약서는 내부적으로 넘기 힘든 허들이었는데, 이번에 처음 통과했다"며 "앞으로도 필요한 사업장이 있으면 제출할 예정"이라고 밝혔습니다. '압구정이라서' 예외적으로 이뤄진 조치는 아니라는 취지의 설명이지만, 업계에서는 '압구정이어서 가능했다'는 데 별다른 이견이 없는 모습입니다.

건설사들이 압구정에 사활을 거는 이유는 여러가지입니다. 역시 가장 중요한 이유는 '돈'입니다. 한국 최고의 한강변 부촌인 압구정은 돈을 벌어다 줄 수 있는 사업지입니다. 시공사 입장에서는 '원가'의 굴레에서 벗어날 수 있는 대표적인 지역이기도 합니다.

보통의 재건축 현장에서 시공사는 브랜드만 빌려주고 공사비를 받는 구조입니다. 하지만 압구정처럼 '초고급화'를 지향하는 곳은 이야기가 다릅니다. 고급 자재와 특수 공법을 얹기 시작하면 고가 공사비를 책정할 여지가 많아집니다. 마감재 하나, 특수 설계 한 줄을 더 얹어 공사비를 높여 잡을 여지가 충분합니다. 일반적인 아파트 단지와 비교할 기준 자체가 없는 '사치재'의 영역이기 때문입니다.

압구정 아파트의 가치를 두고 흔히 '천장이 없다'고 평가합니다. 그만큼 가격에 있어 상방이 뚫려 있는 곳이기에, 조합원들도 어느 정도의 높은 공사비를 감수하더라도 고급화를 지향하게 됩니다.

압구정 아파트를 프랑스 명품 브랜드 에르메스에 빗댄 한 업계 관계자는 "사치재로 갈수록 원가와 자잿값은 큰 의미가 없어진다"며 "예를 들어 원가가 평당 700만원인 공사를 다른 곳에선 720만원을 받기도 벅차지만, 압구정에서는 '최고로 지어주겠다'며 800만원을 불러도 통과되는 구조"라고 말했습니다.

현대건설이 수주한 압구정2구역 재건축 조감도

그러면서 동시에 값으로 환산할 수 없는 간접 홍보 효과도 누릴 수 있습니다. 한강 변을 따라 늘어선 올림픽대로와 강변북로에서 가장 잘 보이는 '노른자 땅'에 자사 브랜드를 꽂는 것은 그 자체로 거대한 옥외 광고판을 세우는 것과 같습니다. 과거 DL이앤씨가 반포에 지은 '아크로 리버파크'로 하이엔드 시장의 판도를 바꿨던 학습 효과를 건설사들은 잊지 않고 있습니다.

한 업계 관계자는 압구정 아파트를 두고 "우리나라에서 가장 좋은 입지에 아파트 브랜드 간판이 걸린다는 것 자체가 수치로 환산할 수 없는 마케팅 효과를 낸다"며 "압구정을 잡으면 따라오는 추가 수주 물량이 엄청나기 때문에 설계 단계부터 경쟁이 치열한 것"이라고 했습니다.

흥미로운 점은, 그럼에도 불구하고 과거처럼 피를 튀기는 수주 경쟁전은 사라졌다는 점입니다. 재건축 수주에 도전했다가 실패할 경우, 최소 수억원에서 많게는 100억원 단위의 홍보비를 날릴 수 있기 때문입니다. 주택 사업 이익률이 통상 2~3% 수준인 점을 감안하면 이는 시공사에 큰 리스크입니다. 이에 따라 건설사들은 사전에 조합원 선호도를 파악해 '이길 수 있는 싸움'에만 집중하는 전략을 펴고 있습니다.

건설사들의 '선택과 집중' 전략에 따라 압구정 재건축 수주전의 윤곽은 어느 정도 드러난 상태입니다. 2구역은 '압구정의 강자'로 꼽히던 현대건설이 지난해 9월 일찌감치 깃발을 꽂았고, 가장 규모가 큰 3구역도 현대건설의 단독 입찰 가능성이 높습니다. 삼성물산이 책임준공 확약서라는 파격 카드를 던진 4구역은 삼성의 단독 입찰 가능성이 거론됩니다.

유일하게 경쟁 입찰이 예상되는 5구역도 요란한 수주전은 자제하는 분위기입니다. 각 구역의 최종 시공사는 오는 5월 일제히 결정될 예정입니다.

압구정 아파트는 미래에 얼마나 화려한 모습을 갖추게 될까요? 현재 계획안 기준으로 압구정 일대 아파트들은 최고 70층 내외의 초고층으로 재탄생합니다. 2구역 최고 69층·총 2700가구로 지어집니다. 3구역과 4구역은 각각 최고 65층·5175가구, 최고 67층·총 1641가구로 조성될 예정입니다. 압구정 5구역은 최고 70층, 1401가구 단지로 탈바꿈합니다.

다만 화려한 구애 뒤에는 일부 우려의 목소리도 있습니다. 지금은 시공사들이 "세상에 없던 아파트를 짓겠다"고 약속하지만, 실제 완공까지는 인허가와 설계 변경이라는 과정이 남았기 때문입니다.

익명을 요구한 한 업계 관계자는 "조감도가 나올 때가 가장 행복할 때"라며 "실제 건축 승인 과정에서 공사비 갈등이 불거지면 결국 평범한 '성냥갑'으로 회귀하는 경우도 많다"고 꼬집었습니다.

이슬기 한경닷컴 기자 seulkee@hankyung.com