종부세 올리고 재산세 과표 신설 유력…대출까지 옥죄어 전방위 압박 만지작

非업무용 부동산 포괄적 규제 검토
현재도 업무용보다 4배 중과인데
비업무용 토지 겨냥 세율 등 손질
부동산 담보 인정비율 축소 등 거론

이재명 대통령이 9일 청와대에서 열린 국민경제자문회의 제1차 전체회의에서 발언하고 있다. 연합뉴스

이재명 대통령이 기업의 비업무용 부동산에 대한 보유 부담을 높이겠다고 밝히면서 종합부동산세 인상과 재산세 과세표준 신설 등 세제 개편이 이어질 것이라는 전망이 나온다. 단순 세율 조정을 넘어 금융·행정 규제를 결합한 압박 카드도 거론된다. 하지만 이미 비업무용은 업무용보다 보유세가 최대 4배 이상 중과가 이뤄지고 있어 추가 과세 시 기업의 부담이 가중될 수 있다는 우려가 나온다.

10일 정부와 부동산 업계 등에 따르면 대통령실과 관계부처는 기업이 보유한 유휴 토지 및 비업무용 부동산을 중심으로 과세 체계를 손질하는 방안을 조만간 논의할 방침이다. 핵심으로는 보유세 강화가 유력하게 거론된다. 종부세 세율 인상이나 과세표준 구간 조정과 함께 재산세에 별도 과표를 신설해 추가 부담을 부과하는 방안도 검토될 수 있다.

현재 기업 비업무용 토지는 공시지가 합산 기준으로 15억 원 이하 1%, 45억 원 이하 2%, 45억 원 초과 3%의 세율이 적용되고 있다. 과세표준은 공시지가 합산액에서 5억 원을 공제한 금액이다. 정부는 공제 축소, 과표 구간 세분화, 세율 인상 등을 통해 실질적인 세 부담을 끌어올리는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.

이에 대해 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “현재 기업의 비업무용 토지는 양도를 할 때만 과세를 강하게 하고 있고 보유 측면에서는 과세가 거의 이뤄지고 있지 않다”며 “보유세를 강화하는 한편 비업무용 토지 취득 및 담보 목적의 대출에 제약을 거는 등 포괄적 규제도 가능할 것으로 보인다”고 내다봤다.

특히 보유세 강화의 연장선에서 사용하지 않는 유휴 토지에 대해 별도 과세를 부과하는 방식도 거론된다. 과거 ‘비업무용 토지 중과세’ 제도와 유사한 형태로 사업 목적과 무관한 자산에 추가 세 부담을 가하는 구조가 만들어질 수 있다.

세제 외 규제도 병행될 가능성이 크다. 금융 측면에서는 부동산 담보인정비율을 낮추거나 관련 대출을 제한하는 방안이 거론된다. 세율을 직접 올리지 않더라도 공시지가 현실화율 조정 등을 통해 보유 부담을 높일 수 있기 때문이다.

정부의 이 같은 움직임에 기업이 보유한 토지를 시장으로 유도해 공급 확대와 가격 안정 효과를 볼 수 있다는 목소리가 나온다. 특히 역세권 등 유휴 부지가 주거·물류 시설로 전환될 경우 공급 확대 효과가 나타날 수 있다.

다만 업계에서는 부작용을 우려하는 목소리도 적지 않다. 기업 부동산은 사업과 연계된 경우가 많고 규모가 커 단기간 매각이 쉽지 않다는 점에서다. 매각 후 사업 확장 시 빠르게 새로운 부지를 마련하기가 어렵다는 점 역시 문제다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “비업무용 부동산은 보유세와 양도세 세율이 강해 결국은 재산세와 양도소득세를 중과하는 방향으로 갈 것으로 보인다”며 “이렇게 되면 기업이 사업 확장 과정에서 부동산을 업무용으로 사용하고자 할 때 적기에 시행하지 못하는 부작용이 있을 것으로 우려된다”고 지적했다.

이미 비업무용 토지가 기업의 보유 부담에 상당한 영향을 미친다는 평가도 나온다. 실제로 기업의 비업무용 토지 세율(1~3%)은 종부세상 종합 합산 토지로 분류돼 업무용 토지(0.5~0.7%)에 비해 높은 상태다. 최고세율 기준으로는 최대 4배 이상 차이가 난다. 여기에 공제액도 비업무용은 5억 원에 그치는 반면 업무용은 80억 원까지 인정돼 과세 대상 범위에서도 큰 격차가 발생한다.

이에 대해 재정경제부 관계자는 “현재는 명확한 가이드라인을 담은 대통령 지시 사항이 내려오지는 않은 상태”라며 “규제를 세금으로만 한정하는 것인지, 다른 대출 규제 등을 포괄할 것인지 등을 살펴봐야 할 것 같다”고 말했다.

김남명 기자 name@sedaily.com