과천 다주택자 최대 3억 깎아 내놨다

양도세 중과 한달 앞두고 급매 확산
“차익 10억땐 3억 내려도 손해 아냐”
다주택·갭투자 매물 출회에 하락지속
당분간 눈치보기에 가격 변동성 확대

지난해 강남보다 더 높은 집값 상승률을 기록한 과천 아파트 가격이 하락세로 돌아섰다. 현장에선 집값 상승기 ‘갭투자(세 낀 매매)’에 나섰던 다주택자들이 양도소득세 중과 재개를 앞두고 값을 내려 급매물을 던지고 있다고 전한다. 평(3.3㎡)당 1억원에 육박하는 과천 아파트 매도시, 양도세 중과를 적용받으면 세금만 수억원 부담될 것으로 추산되기 때문이다.

▶과천 아파트, 올 들어 1~3억원 떨어진 값에 거래=10일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 과천시 별양동의 래미안슈르 84㎡(전용면적) 타입은 지난해 10월 4일 21억9000만원 신고가를 경신했지만, 지난 4일 2억7000만원 하락한 19억2000만원에 거래됐다. 해당 타입이 20억원 미만으로 떨어진 건 지난해 8월 이후 약 8개월만 처음이다.

원문동에 소재한 과천위버필드의 경우에도 같은 타입이 지난해 12월 26억8000만원에 신고가를 경신했지만, 지난 3월 15일 가격이 24억1000만원까지 떨어졌다. 인근 과천푸르지오써밋 84㎡ 역시 지난해 10월 28억원 최고가를 찍었지만 지난 1월 26억5000만원에 거래돼 1억5000만원의 하락폭을 기록했다.

세 아파트 단지 모두 과천시 내에서 선호되는 단지다. 좀처럼 집값 하락세가 보이지 않던 곳에서도 억 단위로 값이 떨어지면서, 하락 움직임은 과천 전역으로 번지고 있다.

한국부동산원 주간아파트 가격 동향에 따르면 지난 2월 셋째 주 과천 아파트 가격은 88주만에 처음으로 하락전환한 이후, 이번 주(6일 기준)까지 8주 연속 하락세를 보이고 있다.

과천서 집값 상승률이 하락전환한 이유는 지난해 아파트값 상승으로 세 부담이 더 커졌기 때문이다. 과천 아파트 매물을 중개하고 있는 임성균 영웅공인중개소 대표는 “과천 아파트로 시세차익을 10억원 본 집주인이 있다고 가정하면 5월 9일 이전에 파느냐, 이후에 파느냐에 따라 양도세가 최대 6억원 넘게 차이가 난다”며 “2~3억원 낼 양도세를 8억원 넘게 내야하는 경우도 있어 2~3억원씩 깎아 파는 게 손해가 아니다”고 전했다.

▶5년만에 시세차익 9억원 가까이…과천, 급매물 더 나오나=실제 과천은 지난해 ‘제2의 판교’로 불리며 과천지식정보타운 인근 신축 아파트를 중심으로 집값이 빠르게 올라 시세 차익이 커졌다. 정보통신(IT)·게임 기업뿐 아니라 JW중외제약·광동제약 등 대형 바이오 기업, 넷마블 등 4차산업 중심 기업까지 입주하면서 배후에 고소득 전문직의 주거 선호도가 높다. 또 주공5단지(대우건설), 8·9단지(현대건설), 10단지(삼성물산) 등 노후 단지가 시공사를 선정하는 등 대규모 재건축에 대한 기대감이 반영돼 상방 압력이 큰 지역으로 평가 받는다.

KB부동산 월간시계열 자료에 따르면 2021년 1월 기준 과천시의 국민평형 평균 아파트 가격은 14억5649만원 수준이었다. 하지만 지난 3월 기준으로는 23억4207만원에 달한다. 약 5년만에 9억원 가까이 시세차익이 발생한 것이다.

특히 과천의 경우 세를 끼고 매수한 갭투자자의 비중이 높다는 점도 급매 출회의 큰 요인이다. 임 대표는 “강남권에 거주하는 다주택자가 30~40%, 현금이 부족해 전세를 끼고 집을 매입한 갭투자자 비중이 60~70% 정도 된다”며 “최근 급매는 더 급한 갭투자자들의 급매물이 빠지면서 통계적으로 하락폭이 더 큰 것처럼 보이는 상황”이라고 설명했다. 정부가 비거주 1주택자에 대한 매물 출회 허용 방안을 확실시하면, 강남권을 비롯한 과천 지역서도 추가적인 매물 출회가 가능하다는 전망이 나온다. 국토부 관계자는 전날 다주택자 양도세 유예 기준을 ‘토지거래허가 신청’으로 확대하는 방안을 발표하면서 “1주택자에 대해서도 적용 필요성을 공감하고 있다”며 “매도에 나서면서 매물이 늘어나는 효과가 있고, 한시적이긴 하지만 갭투자를 통한 수요가 늘어나는 측면도 있다. 그런 것들을 종합적으로 검토해 구체적 방안을 마련 중”이라고 했다.

다만 아파트 매매가격이 더 큰 폭으로 떨어질 지에 대해서는 의견이 갈린다. 집주인과 매수자의 ‘눈치보기’ 장세가 이어질 수 있기 때문이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 “중동 전쟁 장기화 우려, 양도세 중과유예 적용기준 변경에 따른 매수 가능 기한 연장 등 추가적인 급매물 출회 가능성이 여전히 존재한다”면서도 “매수자와 매도자간의 눈치보기 장세가 이어지고 당분간 박스권의 지지부진한 가격흐름을 보일 가능성도 있다”고 봤다. 홍승희 기자