강남 ‘알짜’ 입지 전통시장 주상복합 탈바꿈

양재역 5분 양재시장, 곧 사업시행인가
대치동 남서울시장, 철거 및 착공 단계
방배남부시장, 논현시장 등도 추진
“주택 공급이 사업성 확보 측면 유리”

그래픽=정서희

노후한 서울 역세권 전통시장을 개발하는 정비 사업이 속도를 내고 있다. 대형마트가 늘고 전자상거래(이커머스) 시장이 급속도로 성장하며 전통시장이 직격탄을 맞자, 건물을 새로 지어 변신을 꾀하는 것이다. 대세는 주상복합 건물이다. 저층부에는 상가를, 중·상층부에는 공동주택을 짓는 식인데, 공실률 높은 상가로 건물을 채우는 것보다 사업성 확보가 쉽다는 것이 가장 큰 장점이다.

10일 서울시 등에 따르면 서초구청은 지난 2일 양재동 1-7번지 일대 양재시장 정비사업 사업시행인가를 위한 공람에 착수했다. 지난 1월 말 시의 정비사업 통합심의를 통과한지 3개월 만이다. 이후 관리처분인가를 거치면 철거 및 착공을 할 수 있다.

지하철 3호선 양재역 도보 5분 거리에 있는 양재시장은 1988년 지어진 상가 건물이다. 양재시장 정비사업은 상가 일대 부지 1102.9㎡에 지하 4층~지상 10층 규모의 근린생활시설과 판매시설, 업무시설이 복합된 상가 건물을 신축하는 사업이다. 상한 용적률이 250% 이하인 2종 일반주거지역이지만, ‘전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법’에 따라 용적률 395%를 적용받아 연면적 7116만㎡ 규모의 건물을 지을 수 있게 됐다.

양재시장 외에도 강남 노른자 땅에 위치해 기대감을 모으는 시장은 더 있다. 지하철 3호선 대치역과 도곡역 사이 ‘래미안대치팰리스(2026년 입주, 1608가구)’ 앞 대로변에 자리 잡고 있는 강남구 대치동 남서울종합시장이 대표적이다. 남서울종합시장은 지난 2024년 관리처분계획 인가를 받고 올해 철거 및 착공에 나선다. 기존 3층짜리 건물을 모두 헐고, 지하 4층~지상 14층 규모의 주상복합을 짓기로 했다. 서초구 방배남부종합시장은 지난해 8월 관리처분인가를 받았으며, 지하 4층~지상 14층 규모의 주상복합으로 재탄생할 예정이다.

서울 강남구 남서울종합시장. /조선비즈DB

멈춰 있던 강남구 논현동 논현종합시장 정비 사업도 재개될 조짐을 보이고 있다. 논현종합시장은 서울 지하철 9호선 언주역 뒤편에 1978년 들어선 곳으로, 주변 고층 건물 사이에서 낡은 채 방치돼 ‘강남의 섬’으로 불렸다. 10층 높이의 주상복합 건물로 정비하는 내용의 사업시행계획을 인가 받고 2024년 2월 관리처분계획을 신청한 이후론 현재까지 별다른 진척은 없는 상황이나, 지난달 조합에서 정비사업 설계자·정비사업 전문 관리업자 선정에 착수하는 등 움직임을 보이고 있다.

건설 업계 관계자는 “전통시장 정비사업은 이해관계가 첨예하게 얽혀있고 권리관계가 까다로워 사업 추진이 쉽지 않은데, 강남 내 알짜 입지에 위치한 시장은 비교적 속도가 빠른 편”이라며 “상가보다 주택 수요가 더 높고 사업성 확보가 용이해 주상복합으로 새로 짓는 것이 최근 트랜드다”라고 했다.

이 외에도 강서구 방화동 공항시장, 신림동 신림종합시장 등도 주상복합으로 변모를 추진 중이다. 서울도시공간포털에 따르면 서울 내 27곳이 시장 정비사업을 추진 중이다. 전통시장 정비 사례는 더 늘어날 전망이다. 그동안 ▲공실률 30% 이상 ▲노후도(30년 경과한 건물이 60% 이상이거나 안전등급 D등급 이상) ▲3년간 유동 인구 10% 이상 감소 등 세 요건 중 두 가지를 충족해야만 정비 사업 추진이 가능해 제약이 컸다. 그러나 서울시가 지난해 규제를 완화해 ‘구청장이 상권 활성화와 도시 개발을 위해 필요하다고 인정’하는 경우도 정비 사업 추진을 허용하기로 했다. 또 서울시는 서울 내 시장 57곳의 도시계획시설 해제·유지 여부 등도 검토하고 있다.

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