부동산플래닛 빅데이터 리포트 “2월 서울 오피스 매매시장 ‘혼조세’”

AI 기반 상업용 부동산 종합 플랫폼 기업 부동산플래닛(각자대표 정수민, 엄현포)이 국토교통부 실거래가 자료를 기반으로 분석한 2026년 2월 서울시 오피스 매매시장 동향 보고서를 발표했다.

2026년 2월 서울 오피스빌딩(일반건물)은 전월과 동일한 매매거래량을 기록한 가운데 매매거래금액은 20.2% 감소한 1338억원으로 확인됐다. 사무실(집합건물) 시장은 1월 대비 매매거래량은 5.0%, 매매거래금액은 165.1% 오르며 오피스빌딩과 대조적인 흐름을 보였다.

▶2월 서울 오피스빌딩 매매거래금액 하락세.. 사무실 매매거래금액은 165.1% 상승 = 올해 2월 서울시에서 발생한 오피스빌딩 매매거래는 8건으로 전월과 동일했다. 매매거래금액은 전월(1676억원) 대비 20.2% 감소한 1338억원이었다. 지난해 동월(4건, 7782억원)과 비교하면 거래량은 100% 증가했으나 거래금액은 82.8% 하락한 수치다.

권역별 매매거래 현황을 살펴보면 1월 거래가 전무했던 CBD(종로구·중구)에서 2건의 거래가 성사되며 645억원을 기록했다. 특히 중구 수표동에 위치한 ‘천수빌딩’이 약 627억원에 거래되면서 2월 오피스빌딩 거래 중 가장 높은 금액이었던 것으로 확인됐다.

GBD(강남구·서초구)에서는 2건, 372억원의 거래가 발생해 전월(3건, 1167억원) 대비 각각 33.3%, 68.1% 하락했다. 해당 권역에서 거래된 ‘에프앤에프 역삼동 별관(232억원)’과 ‘용진빌딩(140억원)’도 거래금액 기준 각각 2위, 4위에 이름을 올렸다. 그 외 지역(ETC)은 1월과 동일한 4건의 거래를 기록했고 전월 1건(165억원)의 거래가 있었던 YBD(영등포구·마포구)에서는 거래가 발생하지 않았다.

서울 사무실 매매거래 시장은 전월 대비 상승 흐름을 보였다. 거래량은 80건에서 84건으로, 거래금액은 546억원에서 1449억원으로 올라 전월과 비교해 각각 5.0%, 165.1% 증가했다. 다만 2025년 2월(98건, 4515억원)에 비하면 거래량은 14.3%, 거래금액은 67.9% 감소한 것으로 나타났다.

권역별 매매거래량 및 매매거래금액을 살펴보면 YBD와 GBD의 증가세가 두드러졌다. YBD(29건, 97억원)는 전월 대비 각각 222.2%, 239.3% 올랐고 GBD(31건, 1247억원)는 40.9%, 800.1%씩 증가했다. 반면 CBD는 거래량 1건, 거래금액 1억원에 그치며 전월(7건, 268억원) 대비 각각 85.7%, 99.7% 줄었다. 그 외 지역은 23건, 104억원으로 직전 월(42건, 112억원)과 비교해 거래량은 45.2%, 금액은 7.0% 하락한 것으로 조사됐다.

▶2월 오피스빌딩 매수 75%가 법인… 사무실 시장은 개인 매수가 과반수 이상 = 2월 한 달간 거래된 서울시 오피스빌딩 8건 중 6건은 법인이 사들인 것으로 확인됐다. 이 중 법인 간 거래는 4건, 개인 매도는 2건이었다. 나머지 2건은 모두 개인 간 거래였다. 거래금액 기준으로는 법인 간 매매가 1082억원으로 전체의 80.9%를 차지해 비중이 가장 컸으며 이어서 개인과 법인 간 거래 250억원(18.7%), 개인 간 거래 6억원(0.4%) 순으로 나타났다.

사무실 매매시장에서는 전체 84건 중 47건을 개인이 매수했다. 이 중 개인 간 거래는 44건, 법인과 개인 간 거래는 2건, 기타 유형과 개인 간 거래는 1건으로 확인됐다. 법인이 매수한 37건을 살펴보면 개인 매도가 19건, 법인 매도는 18건에 달했다. 거래금액 비중은 법인 간 거래가 1234억원(85.2%)으로 가장 높았고 개인 간 거래 116억원(8.0%), 개인과 법인 간 거래 84억원(5.8%), 법인과 개인 간 거래 12억원(0.8%), 기타 유형과 개인 간 거래 4억원(0.3%) 순으로 집계됐다.

▶2월 리츠 자산 총액 전월 대비 0.4% 소폭 상승, 오피스 총액 비중 35.0% = 2026년 2월 기준 서울 지역 리츠 자산 총액은 118조2300억원으로 집계됐다. 이는 전월(117조7400억원)보다 0.4%, 전년 동월(102조9800억원)보다는 14.8% 증가한 수치다. 자산 유형별 비중을 살펴보면 오피스가 35.0%로 주택(42.5%) 다음으로 큰 비중을 보였으며 오피스와 리테일(6.5%)을 합산한 비중은 전체의 41.5% 규모인 것으로 확인됐다.

​동기간 리츠 내 오피스 자산 총액은 41조3500억원을 기록했다. 전월(41조1400억원) 대비 0.5% 늘어난 규모이자 전년 동월(31조2900억원)과 비교하면 32.2% 증가한 수치다.

▶2월 신규 공급 업무시설 전월比 연면적 80.4% 감소.. 공급 예정 면적은 142.8% 상승 = 지난 2월 사용승인허가를 받은 업무시설(오피스빌딩·사무실) 연면적은 2만3785㎡로 전월(12만1656㎡) 대비 80.4%, 전년 동월(6만3873㎡) 대비 62.8% 감소한 것으로 집계됐다. 사용승인허가 건수는 5건으로 전월(8건)과 전년 동월(17건) 대비 각각 37.5%, 70.6% 하락했다.

신규 공급 예정인 업무시설 연면적은 5만8578㎡로 조사됐다. 이는 전월(2만4121㎡)보다 142.8% 상승하고 전년 동월(9만1449㎡)보다는 35.9% 하락한 수준이다. 2월 건축인허가 건수는 6건으로 전월(10건) 대비 40.0% 줄었고 전년 동월(4건)과 비교하면 50.0% 증가했다.

부동산플래닛 정수민 대표는 “2월 서울시 오피스 매매시장은 오피스빌딩과 사무실의 거래 흐름이 엇갈리며 오피스빌딩은 법인 중심, 사무실은 개인 중심의 매수세가 이어졌다”며 “개별 자산의 특성과 수요 주체에 따른 시장 구분이 뚜렷해진 만큼 거래 지표와 공급 흐름 등을 종합적으로 살펴볼 필요가 있다”고 말했다.

손봉석 기자 paulsohn@kyunghyang.com