큰손은 법인, 개미는 사무실… 서울 오피스 시장의 기묘한 ‘디커플링’

오피스빌딩 매매금액 전월比 20.2% 감소

올해 2월 서울 오피스빌딩 매매거래금액은 전월 대비 20.2% 감소하며 위축된 모습을 보였다. 뉴시스

 
올해 2월 서울 오피스 시장에서 대형 빌딩과 소형 사무실의 희비가 극명하게 갈렸다. 빌딩 매매 금액은 전월보다 20% 줄어든 반면, 집합건물인 사무실 거래 금액은 165% 이상 폭증하며 대조적인 흐름을 보였다.

9일 부동산플래닛이 발표한 ‘2026년 2월 서울시 오피스 매매시장 동향’에 따르면, 지난 2월 서울 오피스빌딩 매매 거래량은 8건으로 전월과 같았다. 하지만 거래 금액은 1338억원에 그쳐 1월(1676억원) 대비 20.2% 감소했다.

◆ 강남 빌딩 거래 ‘뚝’... 사무실은 여의도·강남이 견인

권역별로 보면 종로·중구(CBD)가 2건의 거래로 645억원을 기록하며 시장을 방어했다. 특히 중구 수표동 소재 ‘천수빌딩’이 627억원쯤에 팔리며 2월 최고가 거래를 기록했다. 반면 강남·서초(GBD)는 거래량과 거래액이 각각 33.3%, 68.1% 하락하며 주춤한 모습을 보였다.

반면 사무실(집합건물) 시장은 뜨거웠다. 거래량은 전월 대비 5.0% 늘어난 84건이었으나, 거래 금액은 546억원에서 1449억원으로 165.1%나 뛰었다. 특히 여의도(YBD)는 거래액이 239.3% 급증했고, 강남(GBD)은 무려 800.1% 폭증하며 전체 시장 규모를 키웠다.

◆ 빌딩은 ‘법인’, 사무실은 ‘개인’이 샀다

투자 주체도 확연히 나뉘었다. 오피스빌딩은 전체 거래 8건 중 6건(75%)을 법인이 사들였다. 금액 기준으로는 법인 간 거래가 1082억원으로 전체의 80.9%를 차지해 사실상 ‘기업들의 리그’임을 입증했다.

사무실 시장은 개인이 주도했다. 전체 84건 중 절반 이상인 47건을 개인이 매수했다. 소액 투자가 가능한 집합건물 특성상 개인 투자자들의 진입이 활발했던 것으로 풀이된다. 다만 금액 기준으로는 법인 간 거래액이 1234억원(85.2%)으로 집계되어, 덩치가 큰 매물은 여전히 법인이 소화하고 있었다.

◆ 공급 절벽 속 리츠 자산은 118조원 돌파

공급 지표는 당분간 위축될 전망이다. 2월 사용승인을 받은 업무시설 연면적은 2만3785㎡로 전월 대비 80.4% 급감했다. 신규 인허가 건수 역시 6건에 그쳐 전월보다 40.0% 줄어든 상태다.

그럼에도 간접투자 시장인 리츠(REITs) 규모는 꾸준히 커지고 있다. 2월 서울 지역 리츠 자산 총액은 118조2300억원으로 전월 대비 0.4% 늘었다. 이 중 오피스 자산은 41조3500억원 규모로 전년 동월 대비 32.2%나 급성장했다.

부동산플래닛 정수민 대표는 “오피스빌딩은 법인, 사무실은 개인 중심의 매수세가 이어지며 시장 구분이 뚜렷해졌다”며 “자산 특성과 수요 주체에 따라 거래 지표가 엇갈리는 만큼 공급 흐름을 종합적으로 살펴야 한다”고 제언했다.

양다훈 기자 yangbs@segye.com