맨해튼 콘도 1채 값에 오피스 건물주…美 빌딩 ‘땡처리’ 시대 [박시진의 글로벌 픽]

◆ 박시진의 글로벌 픽 <10>
오피스 시장 침체에 90% 할인된 가격에 헐값 매각
팬데믹 기간 재택근무 분위기 이어져·금리도 인상
연방조달청 건물도 10분의 1에도 못 미치는 가격 팔려
도시 농장·주거시설로 개발…부실 오피스 거래 25%↑

뉴욕 맨해튼 스카이라인. 사진제공=클립아트코리아

미국 오피스 빌딩 시장이 대대적인 바겐 세일 중입니다. 침체된 시장 분위기가 지속되자 건물주들이 90% 이상 할인된 가격에 매각하고 있는데요, 빈 오피스 빌딩들은 도시 농장이나 주거 시설로 개조하는 등 재개발도 활발해지고 있습니다.

오피스 시장이 흔들리기 시작한 것은 팬데믹 때부터입니다. 재택근무가 자리 잡으면서 공실이 속출했고, 건물주와 채권자들은 반등을 기대하며 막대한 손실을 감내해 왔습니다. 건물주들은 자본을 추가로 투입했고, 대출 기관들은 대출을 연장하며 경기 회복을 기다렸습니다.

그러나 엔데믹 이후에도 하이브리드 근무가 정착한 데다 금리까지 인상되면서 대출 부담이 급증했습니다. 임차인 없이도 세금·공과금 등 유지비가 계속 나가자, 손실을 감수하고 어쩔 수 없이 매각을 추진하는 건물주가 늘고 있습니다.

시카고의 한 오피스 빌딩은 10년 전 6810만 달러(약 1005억 원)에 팔렸지만, 최근에는 400만 달러(약 59억 원)에 매수됐습니다. 두 동으로 이뤄진 복합단지 덴버 에너지 센터는 2013년 1억7600만 달러(약 2600억 원)에 팔렸지만, 최근 530만 달러(약 78억 원)에 넘어갔습니다. 심지어 연방조달청(GSA)도 지난달 94만 평방피트 규모의 건물을 2400만 달러(약 354억 원)에 매각했습니다. 이는 몇 년 전 가격 대비 10분의 1에도 못 미치는 수준입니다.

미국 볼티모어에 위치한 빌딩들. 사진제공=클립아트코리아

이처럼 대부분의 오피스 빌딩이 급격한 하락세 속에 거래되고 있습니다. 분석 회사 그린스트리트에 따르면 고급 오피스 부동산은 최고점 대비 약 35% 이상 하락한 것으로 나타났습니다. 미국 주요 도시의 오피스 타워가 뉴욕 맨해튼 방 3개짜리 콘도 한 채 가격에도 미치지 못하는 셈입니다. 급매물도 속출하고 있습니다.

이에 오피스 빌딩을 주거용 건물로 전환하는 추세가 뚜렷해지고 이씁니다. 저렴한 가격에 건물을 매입한 개발자들은 아트리움을 만들거나 층별 구조를 재구성하는 등 대대적인 구조 변경에 나서고 있습니다. 빌딩 가격이 높았을 때는 엄두도 못 냈던 시도입니다. 뉴욕, 워싱턴, 시카고 등은 시 차원에서도 세금 감면과 각종 지원책을 통해 용도 전환을 장려하고 있습니다.

데이터 분석업체 MSCI에 따르면 지난해 전국적으로 투자자들이 매입한 부실 오피스 빌딩은 204개건으로 전년(133건) 대비 53% 증가했습니다. 파산 경매·압류·채권자 매각 등을통해 거래된 빌딩의 부동산 거래 금액은 52억 달러(약 7조 7000억 원)에 달합니다. 올 들어 부실 오피스 거래 금액도 8억800만 달러(약 1조 2000억 원)로 작년 동기 대비 24.5% 늘었습니다.

짐 코스텔로 MSCI 전무이사는 “팬데믹 충격에서 6년이 지났지만, 오피스 시장의 장기 하락세 속에 부동산을 매각하는 사례가 오히려 늘고 있다”고 말했습니다.

이 같은 추세는 당분간 이어질 것으로 전망됩니다. 기관 투자가들은 부실 자산 투자를 줄이고 탄력적인 시장에서 가장 견고한 건물에 집중하는 반면, 고액자산가들은 헐값 매수 기회로 보고 투자를 늘리고 있습니다. 인공지능(AI)이 사무실 이용 방식을 어떻게 바꿀지에 대한 불확실성도 오피스 시장의 변수로 꼽힙니다.

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박시진 기자 see1205@sedaily.com