편법 증여 콕 집어내는 국세청…재산·소비·소득 다 본다

부동산 절세노트

부동산을 취득하면 어김없이 따라붙는 것이 자금출처 조사다. 특히 최근에는 토지거래허가구역 내 고가 아파트 취득, 30세 이하 자녀의 부동산 매입, 법인자금으로 개인 자산 취득, 가상자산 수익을 활용한 부동산 매수 등이 국세청의 중점 점검 대상이 되고 있다. 납세자는 종종 묻는다. “이 정도까지 국세청이 알 수 있을까.” 그러나 이미 상당 부분은 전산으로 분석된다. 그 중심에 ‘PCI 분석시스템’이 있다.

국세청이 운영하는 PCI 분석은 납세자의 재산 증가(Property), 소비 지출(Consumption), 소득 신고(Income)를 종합해 분석하는 시스템이다. 핵심 구조는 단순하다. 신고소득·차입금·증여상속 등 ‘자금 유입’과 자산 증가, 소비지출 등 ‘자금 유출’을 대비해 설명되지 않는 차액, 즉 ‘출처 부족액’을 산출하고 일정 기준을 넘으면 조사 대상으로 분류된다. 부동산 계약금, 중도금, 잔금 지급일을 자금 흐름과 대조하면 분석은 더욱 정밀해진다.

서울 전역과 경기 12곳은 지난해 토지거래허가구역으로 지정됐다. 예컨대 토지거래허가구역에서 고가 부동산을 취득하면서 자금조달계획서상 가족 차입금 비중이 과도하게 높다면 PCI 분석상 조사 대상으로 분류될 가능성이 크다. 자금조달계획서는 단순한 형식 요건이 아니라 향후 세무 검증의 기초 데이터라는 점을 간과해서는 안 된다.

법인자금으로 개인 자산을 취득하는 사례도 마찬가지다. 법인계좌에서 자금이 인출돼 대표자 또는 가족 명의 자산 취득에 사용된 정황이 확인되면 업무 무관 가지급금, 상여 처분, 증여세 문제로 확장될 수 있다. 최근 증가한 가상자산 매도대금 활용 사례 역시 거래소 자료와 금융계좌 입출금 내역을 통해 자금 흐름을 분석한다.

조사 당국은 특정 거래 한 건만 보지 않는다. 통상 5년에서 10년에 걸친 누적 자금 흐름을 검증한다. 가족 간 계좌 이동, 반복적 자금 대여, 상환 없는 차입, 부담부증여 전세보증금 사후관리 등은 교차 분석 대상이다. ‘이번 건만 문제없으면 된다’는 접근은 통하지 않는다.

PCI 세무조사에 대응하려면 단편적인 소명자료로는 부족하다. 기간별 자산 유입과 유출을 체계적으로 정리해 누적 흐름을 분석해야 한다. 소득신고 자료, 주식·부동산 양도대금, 기존 보유자금, 차입금, 증여받은 금액 등을 연도별로 배열한다. 동시에 부동산 취득, 금융자산 증가, 고액 소비, 카드사용액 등을 대응시켜 대차 구조를 맞춰야 한다. 기존 보유자금이라고 막연히 주장하거나 차용증만 존재하는 가족 차입은 설득력이 약할 수 있다. 금융거래 흔적과 세무신고 자료가 일치해야 비로소 구조가 완성된다.

세무조사는 더 이상 ‘운이 나쁘면 적발되는 문제’가 아니다. 데이터는 이미 연결돼 있고, PCI는 그 데이터를 조용히 비교한다. 지금 필요한 것은 우회가 아니라 설명 가능한 자금 구조를 미리 준비하는 것이다.

천경욱 세무법인 송우 대표세무사