[르포] 길 하나 건너 10억 차이…동마포·북아현, 가격 갈림길은 ‘입지’ 아닌 ‘시간’

도보 거리 동일 생활권인데 가격은 ‘한 단계 차이’
동마포는 완성 프리미엄, 북아현은 지연 리스크 반영
재개발 시장, 입지보다 ‘사업 속도’가 자산가치 좌우

▲북아현뉴타운 내 노후 주거지 뒤로 신축 아파트 단지가 보이고 있다. 같은 생활권에서도 개발 속도에 따라 주거 환경이 극명하게 갈리는 모습이다. 사진=장혜원 기자

서울 서북권 핵심 주거벨트에서 길 하나를 사이에 둔 지역 간 가격 격차가 뚜렷해지고 있다. 마포구 아현·공덕 일대 '동마포'와 서대문구 북아현뉴타운의 아파트값은 단지별 기준으로 최대 10억원 차이를 보이고 있다.

이에 대해 단순 입지보다 정비사업 속도와 지연 리스크가 가격을 가르는 핵심 변수로 작용하고 있다는 분석이 나온다. 현장 일대는 서울 도심 재개발의 대표 축으로, 동일 생활권 내에서도 사업 완료 여부에 따라 가격이 극명하게 갈리는 사례로 꼽힌다. 실제 두 지역은 도보 이동이 가능한 거리지만 가격은 사실상 한 단계 이상 차이를 보인다.

6일 에너지경제신문이 직접 찾은 동마포 일대는 아현뉴타운을 중심으로 신축 대단지가 밀집한 '완성형 주거지'의 모습이었다. 단지 외관과 상가, 보행 동선까지 전반적으로 정돈된 분위기가 이어졌고, 공덕·아현·염리 일대 대단지 아파트들이 시세를 견인하며 서북권 핵심 상급지로 자리 잡은 흐름이 뚜렷했다.

최근 실거래 기준 마포프레스티지자이 전용 84㎡는 28억5000만~29억6000만원, 래미안마포리버웰은 29억9000만원에 거래되며 가격 상단을 형성하고 있다. 마포래미안푸르지오 역시 25억~26억원대 거래가 확인되고, 상단 호가는 27억원 안팎에서 형성되는 분위기다. 일부 단지는 30억원에 근접하며 동마포는 사실상 '준강남급' 가격대에 진입했다는 평가도 나온다.

“준강남급 진입" 30억 육박하는 동마포, 신축 대단지의 위용

신촌로를 따라 북쪽으로 이동하면 분위기는 확연히 달라진다. 같은 생활권이지만 도로 하나를 사이에 두고 도시의 완성도가 갈리는 모습이다.

북아현뉴타운은 상대적으로 낮은 가격대를 형성하고 있지만, 완성 단지들의 상승세도 이어지고 있다. 최근 실거래 기준 e편한세상신촌은 20억~23억원대, 신촌푸르지오와 힐스테이트신촌은 19억~20억원대 수준이다. 이에 따라 두 지역 간 격차는 여전히 존재하지만 단지와 거래 시점에 따라 편차가 크다. 시장에서는 상단 단지 기준 최대 6억~10억원 수준의 차이로 보는 시각이 일반적이다.

단지 내부에서도 입지 체감에 따라 가격이 세분화된다. e편한세상 신촌 3·4단지는 평지 동선과 역 접근성으로 선호도가 높은 반면, 1·2단지는 경사와 동선에 따라 체감 편의성이 달라 가격 차이가 발생한다.

시장에서는 이를 '완성 프리미엄'과 '지연 디스카운트'로 설명한다. 동마포는 이미 인프라와 주거 환경이 구축된 상태에서 가격이 형성된 반면, 북아현은 사업 지연과 추가 분담금 등 불확실성이 가격에 반영되고 있다는 것이다.

▲서울 서대문구 북아현동 일대 신설 도로(북아현 과선교 인근). 경의중앙선으로 단절됐던 구간이 연결되며 보행·차량 동선이 개선된 모습이다. 사진=장혜원 기자

다만 입지 자체에 대한 평가는 크게 엇갈리지 않는다. 현지 중개업계는 북아현뉴타운 역시 동마포와 사실상 동일 생활권에 속한다고 본다.

아현동의 한 공인중개업소 대표는 “2호선 아현역을 중심으로 동마포와 북아현이 연결돼 있고, 공덕·여의도·광화문·서울역까지 접근성이 뛰어난 입지"라며 “2·3구역까지 개발이 완료되면 대규모 주거벨트가 형성될 가능성이 있다"고 말했다.

실제로 인근에는 사립초와 주요 대학이 인접해 있고, 세브란스병원과 강북삼성병원 등 대형 병원 접근성도 좋아 생활 인프라 경쟁력은 충분하다는 평가다.

그럼에도 가격 격차의 본질은 입지가 아닌 '완성도'다. 이미 생활 인프라와 상권, 주거 환경이 구축된 상태에서 가격이 형성된 동마포와 달리, 북아현은 사업 진행 여부에 따라 가치가 달라지는 구조다.

18년째 멈춰 선 북아현 3구역, 공사비 폭등에 '복합 리스크' 고조

북아현뉴타운은 총 5개 구역 가운데 1-1·1-2·1-3구역만 입주를 마치며 '절반 완성' 상태에 머물러 있다. 핵심 사업인 2·3구역은 장기간 정체돼 있으며, 완성된 신축 단지와 사업이 멈춘 구역이 공존하는 이중 구조가 형성돼 있다. 전체 사업이 완료될 경우 약 1만2000세대 규모의 대규모 주거벨트가 조성될 전망이지만, 현재는 개발 진척도에 따른 격차가 뚜렷한 상황이다.

특히 북아현3구역은 약 26만3100㎡ 부지에 4700여 가구 규모로 추진되는 강북권 최대 재개발 사업 중 하나다. 2008년 정비구역 지정 이후 2026년 기준 약 18년째 사업이 진행 중이며, 2011년 사업시행인가 이후에도 관리처분인가 단계에서 장기간 정체가 이어지고 있다.

업계에서는 이 같은 지연을 단순한 행정 절차 문제로만 보지 않는다. 정비업계 관계자들 사이에서는 조합 내부 갈등과 행정 변수, 사업 구조적 복잡성이 결합된 사례라는 평가가 나온다.

▲서울 서대문구 북아현동 일대 공인중개업소에 게시된 빌라·다세대 매물 정보. 재개발 지연 지역을 중심으로 전세·매매 물건이 혼재된 모습이다. 사진=장혜원 기자

실제 현장에서는 조합 운영 방식과 의사결정 구조를 둘러싼 이견이 지속되면서 사업 추진 과정에서 마찰이 반복됐다는 지적이 제기된다. 이 과정에서 총회 운영을 둘러싼 갈등과 법적 분쟁 등이 이어지며 사업 일정이 영향을 받아 왔다는 분석도 있다.

한 정비업계 관계자는 “재개발 사업은 외부 규제보다 내부 의사결정 구조가 더 큰 변수로 작용하는 경우가 많다"며 “조합 내 갈등이 장기화될 경우 사업 속도에 직접적인 영향을 미칠 수밖에 없다"고 말했다.

이 같은 지연 흐름 속에서 사업비 부담도 크게 늘어났다. 공사비는 3.3㎡당 300만원대에서 700만원대 수준으로 상승했고, 총사업비 역시 초기 약 8000억원에서 3조원대 규모로 확대된 것으로 추정된다. 업계에서는 “사업 기간이 길어질수록 비용 증가 압력이 구조적으로 커지는 재개발 특성이 반영된 결과"라는 설명이 나온다.

북아현2구역 역시 상황은 유사하다. '1+1 분양' 이슈와 행정 절차 변수 등이 맞물리며 관리처분인가가 지연되고 있으며, 업계에서는 “법적 쟁점 일부는 정리됐지만 행정 판단과 사업 조율 과정에 따라 일정 변동 가능성이 남아 있는 상태"라고 평가한다.

결과적으로 북아현뉴타운은 단순한 사업 지연 사례를 넘어, 조합 내부 갈등, 행정 변수, 사업비 증가가 맞물린 복합 구조를 보이는 지역으로 분석된다. 입지와 규모 측면에서는 서울 도심 핵심 주거지로 평가되지만, 실제 시장에서는 사업 속도에 따른 불확실성이 가격에 반영되고 있다는 해석이 나온다.

이 같은 격차는 현장에서도 그대로 드러난다. 북아현3구역 일대는 노후 저층 주택과 일부 정비된 구역이 뒤섞여 있고, 좁은 골목과 경사 지형이 남아 있다. 바로 인근의 신축 단지와 대비되며 동일 생활권 안에서도 환경 차이가 뚜렷하게 나타난다. 일부 지역에서는 이주 시점이 불확실해 주택 보수를 미루는 사례도 적지 않다는 것이 현지 설명이다.

결국은 '시간 싸움'… 재개발 시장의 필승 공식이 바뀌다

▲서울 서대문구 북아현동 일대 주택가 골목 모습. 노후 저층 주거지와 복잡한 전선, 협소한 도로 환경이 혼재된 가운데 재개발 지연 속에서도 주거 환경은 크게 개선되지 않은 모습이다.

특히 북아현에서는 '시간 리스크'가 가장 큰 변수로 꼽힌다.

북아현2구역 조합원 A씨는 “2017년 매수 당시만 해도 5년 내 입주를 예상했지만 지금은 착공 시점조차 불확실하다"며 “재개발은 수익보다 시간이 변수라는 점을 체감하고 있다"고 말했다. 시장에서는 이를 '시간을 감수한 투자'로 보면서도, 동시에 장기 지연 시 기회비용 부담이 커지는 전형적인 고위험 구조로 평가한다.

그럼에도 입지 경쟁력 자체는 여전히 높다. 북아현은 2호선을 중심으로 광화문·여의도 등 주요 업무지구까지 30분 내 접근이 가능한 직주근접 입지다. 조합원 A씨는 “20억원대 중반 투자로 30억원대 아파트를 기대할 수 있지만 문제는 '언제' 실현되느냐"라며 “재개발은 시간으로 수익을 만드는 구조"라고 말했다.

한편, 북아현 일대의 기반 여건도 점진적으로 개선되고 있다. 서대문구는 북아현 과선교를 개통하고 금화터널 인근 도로를 확충하는 등 교통망 정비에 속도를 내고 있다. 경의중앙선으로 단절됐던 북아현동과 충현동이 연결되며 신촌 방면 접근성이 개선됐고, 금화터널 일대 정체도 일부 완화됐다.

여기에 경의선 지하화(서울역~가좌역 5.8㎞)와 성산로 입체복합개발 등 대형 사업도 추진되면서 장기적으로는 주거 환경 개선 기대감이 커지고 있다.

다만 시장의 평가는 분명하다. 가격을 결정하는 핵심 변수는 교통이나 입지 개선이 아니라 사업 완료 시점, 즉 '시간'이다.결국 두 지역의 격차는 입지가 아니라 시간의 차이다. 동일 도심 안에서도 정비사업의 속도와 안정성이 자산 가치를 갈라놓고 있다.

장혜원 기자 dalgu@ekn.kr